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FM-Solutionmaker: Gemeinsam Facility Management neu denken

Flächenmanagement im Facility Management

Facility Management: Flächenmanagement

GESUNDHEITSFÖRDERNDE UND DAMIT LEISTUNGSFÖRDERNDE ARBEITSBEDINGUNGEN SIND EIN ZENTRALER WETTBEWERBSFAKTOR.

GESUNDHEITSFÖRDERNDE UND DAMIT LEISTUNGSFÖRDERNDE ARBEITSBEDINGUNGEN SIND EIN ZENTRALER WETTBEWERBSFAKTOR.

Wirtschaftlichkeit, Gesundheit und Wohlbefinden bedingen sich gegenseitig. Flächen sind die Orte, an denen Wertschöpfung stattfindet. Jede Zone hat ihre spezifische Bestimmung und wird entsprechend genutzt. Arbeitsplätze können flexibel gebucht, genutzt, betrieben und umgestaltet werden. Durch unser Flächenmanagement erreichen wir Flächeneffizienz und eine bedarfsgerechte Aufenthaltsqualität für unsere Dienstleistungszentren und Teams.

Mitarbeitergewinnung und -bindung: Zuerst prägt der Mensch den Raum, dann prägt der Raum den Menschen.

Mehrwert durch Flächenmanagement

Fachkompetenz im Unternehmensumfeld

Kompetente Fachkraft in einem modernen, belebten Büro.

Wer daran interessiert ist, dass Menschen Arbeit motiviert verrichten, muss Arbeitsräume schaffen, die den emotionalen, physischen und geistigen Bedürfnissen der arbeitenden Menschen gerecht werden.

Flächenmanagement ist Ihre / unsere strategische Aufgabe, welche den Erfolg Ihres Unternehmens und die Menschen in Ihrem Unternehmen in den Blick nimmt.

Flächenmanagement berührt mehrere Bereiche des Facility Management und bewegt sich auf strategischer und taktischer Ebene. Ihr / Unser Ziel ist, dass Ihre Ressource Fläche der möglichst optimalen Nutzung und Wertschöpfung dient. Flächenqualitäten determinieren oder verändern alles. Im besten Falle zum Wohle der Menschen und des Unternehmens gleichermaßen; hochwertige Nutzungen zu vertretbaren Kosten

Flächen sind die Basis Ihrer Wertschöpfung: Hier befinden sich Ihre Büros, Produktionsstätten, Parkplätze. Fläche ist aber weitaus mehr als Platz. Hier und nirgendwo anders wird ihre Organisation lebendig. Wie sie sich effektiv entfaltet, in einem sicheren und produktivem Umfeld: Das ist Ihr Flächenmanagement.

Selbstverständlich denken Sie auch an die Arbeitsplätze an sich und an spezifische Sonderflächen und deren Vernetzung untereinander. Gerade hier verbindet sich Flächenmanagement mit Organisationsentwicklung: Wie gestalten sich Funktionalität und die Beziehung der Flächen und Arbeitsplätze zueinander? Wie geht Flächeneffizienz mit Flexibilität einher?

stetige Optimierung

Das Flächenmanagement stellt innerhalb des Facility Managements eine Querschnittsaufgabe dar. Das gilt für die Sanierung von bestehenden, wie für neu zu planende Gebäude. Jeder vorhandene m² kostet, soll optimal ausgenutzt werden, muss beheizt, beleuchtet, gewartet, gereinigt werden. Ein stetiges Thema des Flächenmanagements ist die Optimierung der Flächenqualitäten und der Flächenwirtschaftlichkeit in einem sich veränderndem Umfeld.

Menschen spüren die Resonanz der Lebendigkeit in einem Raum.

  • Diagramm mit Erwartungshaltungen auf Markt-, Investoren-, Nutzer- & Betreiberfaktoren aufgeteilt
  • Arbeitsablauf bestehend aus vier Schritten mit detailliertem Aufgabenbereich
  • Auf der linken Seite des Bildes steht ein geschlossenes Zellenbuero und auf der rechten ein effizientes open space Buero
  • Hauptgestellt ist ein Zellenbuero und oben rechts eine laufende Umbauarbeit
  • Offenes und modernes Buero mit Glastrennern
  • Besprechungsbereich eines modernen open space Bueros mit Glastrennern
  • Arbeitszimmer-Arbeitsplatz-Büro
  • Kombibuero mit Buerotischen reihweise angeordnet
  • Office-Büro-Work Space

Aktuelle veränderte Erwartungshaltungen an Büroflächen:

Nutzer und Betreiber von Büroimmobilien sowie Investoren gehen aktuell neue Wege bei der An- und Vermietung sowie beim Betreiben von gewerblich genutzten Büroflächen, um bedarfs- und nutzungsgerechte Flächen bereitzustellen. Wir bieten Lösungen bei den folgenden Fragen?

  • Welche Büroform passt zu mir – jetzt und in Zukunft?

  • We leistungsfähig ist meine Immobilie bzw. Mietfläche?

  • Wie mache ich sie fit und attraktiv für die nächsten Jahre?

  • Wie lassen sich Arbeitsabläufe und Arbeitsplatzqualität – (auch in Zeiten der Pandemie) im Kontext von Home Office und Präsenzarbeit effizient und motiviert gestalten?

  • Welchen finanziellen Spielraum habe ich bei Fragen zu Modernisierung, Flächenoptimierung, Revitalisierung und Neuanschaffungen?

  • Welches Flächen- und Kosteneinsparpotential erlange ich bei Investitionen? Wie erreiche ich einen kurzfristigen „Return on Invest“?

  • Was sind überhaupt die Erfolgsfaktoren für gutes und gesundes Arbeiten im Büro?

Aktuellen Trends und Zielsetzungen bei gewerblichen Büroflächen sind facettenreich - modern, flexibel, effizient

Im Vordergrund steht die Steigerung der Immobilienwirtschaftlichkeit und der Leistungsfähigkeit der Mitarbeiter. Der Investitionsfokus liegt nicht mehr nur auf Baukosten pro m², sondern vielmehr auf Effizienz pro Arbeitsplatz. Statt starrer und unflexibler Zellenstrukturen oder leistungshemmender Open Space Zonen sind flexible und leicht anpassbare Büro-Cluster-Strukturen gefragt.

Zunehmend wichtig ist ein geringer Flächenverbrauch bei hoher Aufenthaltsqualität mit verschiedenen Raumangeboten (Arbeitsplätze, Lounge, informelle Besprechung, Meeting, Relax). Vermieter setzen zunehmend auf Nutzerzufriedenheit und möglichst langfristige Mietverhältnisse.

Wir unterstützen Sie, die richtigen Antworten zu finden und Lösungen für Sie zu entwickeln, die zu Ihnen passen. Gern begleiten wir Sie von der Analyse über den gesamten Planungs- und Realisierungsprozess bis zur Fertigstellung.“

Vernetzte Themen

Wir begleiten Nutzer, Betreiber und Vermarkter von Büroflächen bei allen Schritten, die mit jeglicher Art von Veränderung zu tun haben.

Flexible Flächengestaltung für dynamische Anforderungen

Raum im Ausbau

Unfertiger Raum mit sichtbaren Leitungen, bereit für weitere Arbeiten.

Ein Gebäude oder eine Fläche sollte gut veränderbar sein, um Nutzerwechsel oder die Veränderung interner Organisationsstrukturen eines Nutzers zu erleichtern.

Anpassungsfähige Raumlösungen für diverse Anforderungen

Büroflächenumbau im Gange

Bauarbeiter bei der Renovierung eines modernen Bürogebäudes.

Variabilität bedeutet Nutzungsänderung ohne räumliche Änderungen. Ein Büro oder Gebäude ist variabel nutzbar, wenn die Grundrisse und Raumgrößen möglichst nutzungsneutral gestaltet sind.

Anpassungsfähigkeit im Flächenmanagement

Bürofläche im Umbau

Rohbau eines Bürogebäudes, Innenausbau im Gange.

Flexibilität bezeichnet die räumliche Veränderbarkeit. Diese Veränderbarkeit kann durch das Umsetzen von Wänden oder das Verschieben halbhoher Raumteiler erreicht werden. Dabei legen wir Wert auf Standardisierung. Das bedeutet, dass Trennwände in bestimmten Funktionsbereichen ausgebaut und an anderen Orten wiederverwendet werden können. Trennwände müssen so gestaltet sein, dass sie keine akustischen Probleme verursachen.

Die Unterteilbarkeit eines Büros oder Gebäudes wird oft vom Fassadenraster bestimmt, da hier die Anschlüsse der Wände, Wandelemente, Akustikelemente, Glaselemente sowie die Versorgung über die Zwischendecke zu den Arbeitsplätzen stattfinden.

Auch beim technischen Ausbau ist Flexibilität wichtig. Die Steuerung von Heizung, Lüftung und Beleuchtung sollte bei jeder Raumteilung von jedem Raum aus steuerbar sein.

Flexibilität und Anpassungsfähigkeit im Flächenmanagement

Fertiggestelltes Büro

Leerer Büroraum nach Abschluss der Renovierung.

Reversibilität bezeichnet Gebäudestrukturen, die eine Wandelbarkeit zwischen unterschiedlichen Raumtypen ermöglichen, wie beispielsweise vom Großraum- zum Zellenbüro. Zudem sollte die notwendige Haustechnik, wie zum Beispiel eine Lüftungsanlage, installiert werden können. Dafür sind entsprechende Technikräume, Trassen und Unterdecken zu planen. Ebenso ist die Steuerbarkeit bei verschiedenen Raumteilungen zu berücksichtigen.

Flexibilität in der Flächennutzung

Modernes Büro fertiggestellt

Neuer, heller Büroraum mit Glaswänden und Holzfußboden.

Im Sinne einer Drittverwendungsfähigkeit sollte die Nutzung durch unterschiedliche Projekte, Mieter, Abteilungen oder Unternehmen mit differenziertem Schutzbedarf möglich sein. Aus Sicherheitsgründen muss jeder Nutzungsbereich abschließbar sein. Die Haustechnik sollte getrennt steuerbar sein und die Verbräuche müssen einzeln erfasst werden. Hierfür ist ein entsprechendes Mess- und Zählkonzept zu planen.

Sanitäre Anlagen sind bei hochwertigen oder größeren Nutzungen dem jeweiligen Nutzer direkt zugeordnet. Bei vielen kleineren Einheiten werden sie gemeinschaftlich genutzt.

Flexible Lösungen im Flächenmanagement

Großbaustelle für Bürogebäude

Luftaufnahme einer Großbaustelle für ein neues Bürogebäude.

Eine spätere Erweiterung des Gebäudes oder der Büroflächen ist in der Konzeption berücksichtigt. Voraussetzung dafür ist, dass das zulässige Maß der baulichen Nutzung gemäß Bebauungsplan noch nicht ausgeschöpft ist. Um diese Option zu nutzen, ist die Erweiterung bereits bei der Planung der inneren und äußeren Erschließung einbezogen. So kann der Bau eines Parkhauses bereits sinnvoll sein, auch wenn noch Freiflächen zum Parken vorhanden sind. Weitere berücksichtigte Aspekte für die Planung einer späteren Erweiterung sind Rettungswege, Brandabschnitte und die Belichtung von Arbeitsräumen. Auch Technikräume, Techniktrassen und andere zentrale Einrichtungen sind für eine Erweiterung konzipiert.

Gebäudeeffizienz – unser Gradmesser für die Werthaltigkeit unserer Büros der Zukunft

Virtuelle Zusammenarbeit

Digitale Vernetzung von Teams und Daten.

Die Effizienz definiert das Verhältnis von Aufwand zu Ertrag. Gebäudeeffizienz tritt auf, wenn bei einer festgelegten Standort-, Nutzungs-, Prozess- und Baustruktur der höchstmögliche technische, funktionale, ökologische, ökonomische und gestalterische Nutzen erzielt wird (Maximumprinzip). Alternativ bedeutet es, dass bei einem gegebenen technischen, funktionalen, ökologischen, ökonomischen und gestalterischen Nutzen die Ressourcen des Standorts, der Nutzungs-, Prozess- und Baustruktur auf ein Minimum reduziert werden (Minimumprinzip).

Übersicht zur Gebäudeeffizienz

Gebäudeeffizienz Übersicht

Komponenten der Gebäudeeffizienz: Funktion, Technik, Ökologie, Ökonomie.

Unsere Kernanforderung lautet „Gebäudeeffizienz“. Dabei geht es nicht nur um die Effizienz der Ressourcen für die Erstellung und den späteren Betrieb des Gebäudes, sondern vor allem um die Effizienz der Ressourcen, die die Gebäudestruktur selbst bietet. Dies umfasst funktionale, gestalterische, ökonomische, ökologische und technische Effizienz.

  • Umsetzbarkeit neuer Energiekonzepte (Geothermie, Kraft-Wärme-Kopplung, Fotovoltaik, gefordert ist ZERO CO2)

  • Effiziente Ausnutzung verfügbarer Flächen (z.B. durch effiziente Bürokonzepte)

  • Rückbaubarkeit der Strukturen

  • Verwendung regional verfügbarer Bauelemente

  • exzellente Flächenorganisation, also Steigerung der Büroflächen im Verhältnis der Verkehrsflächen, Berücksichtigung der Kommunikation innerhalb und zwischen den Organisationseinheiten, buchbare Arbeitsplätze, zeitversetzte Mehrfachnutzung, Arbeitsplatzergonomie, usw.

Flächen- und Funktionsplan Übersicht

Flächen- und Funktionsprogramm

Optimierung von Büroflächen und Sonderflächen.

Unter Aufenthaltsqualität versteht man die Qualität des Ortes, an dem die Mitarbeiter arbeiten.

Die Aufenthaltsqualität einer Bürofläche umfasst Aspekte wie Gestaltung und Einrichtung, Erreichbarkeit und Zugänglichkeit, Sicherheit und Sauberkeit sowie Möglichkeiten zur Entspannung und Erholung während der Arbeitszeit. Auch Verpflegungsmöglichkeiten und die Anbindung an relevante Abteilungen spielen eine Rolle. Eine hohe Aufenthaltsqualität trägt dazu bei, dass Mitarbeiter sich wohl und motiviert fühlen, was ihre Leistungsfähigkeit steigern kann. Viele Unternehmen erkennen die Bedeutung der Aufenthaltsqualität, um die Zufriedenheit und das Wohlbefinden ihrer Mitarbeiter zu fördern. Studien zeigen einen positiven Zusammenhang zwischen hoher Aufenthaltsqualität in Büroflächen und verbesserter Mitarbeiterleistung. Dennoch hängt die leistungsfördernde Wirkung von anderen Faktoren ab, wie der Art der Arbeit, dem Einsatzbereich und den individuellen Bedürfnissen der Mitarbeiter.

Die perfekte Arbeitsumgebung - gesund und leistungsfördernd

Ideale Arbeitsumgebung im Büro - Welche Faktoren beeinflussen sie?

  • Ungestörtes Arbeiten, Ruhe (kein Lärm)

  • gutes Raumklima

  • Kommunikations- und Interaktionsmöglichkeit

  • Gestaltung Pausenräume, Sauberkeit

  • Büromöblierung, Arbeitsplatzgestaltung

  • Beleuchtung des Arbeitsplatzes

Arten der Telearbeit

Telearbeit Modelle

Verschiedene Telearbeitstypen: Heimbasierte, alternierende, mobile Telearbeit.

Suboptimale Raumbedingungen können u. A. zur Folge haben:

  • Konzentrationsstörung, Wahrnehmungs- und Aufmerksamkeitsverlust

  • Ermüdung, Nervosität, Stress

  • Leistungs- und Qualitätsverlust der Performance

Effiziente Nutzung und Gestaltung von Spezialbereichen

Große Mehrzweckhalle

Leere Mehrzweckhalle mit Bühne und modernen Beleuchtungssystemen.

Funktionsräume sind abteilungsübergreifend nutzbar, wie beispielsweise Besprechungsräume mit entsprechender Belegungsplanung.

Standardisierte Bauverfahren und ihre Vorteile

Leere Industriehalle

Große, leere Industriehalle mit moderner Infrastruktur und Tageslichteinfall.

Büroflächen in Modulen bis zu 400 m² mit notwendigen Fluren werden gemäß der Landesbauordnung erschlossen, um nicht als Sonderbau behandelt zu werden. Entsprechende Brandabschnitte sind frühzeitig festzulegen. Offene Bürostrukturen benötigen naturgemäß keine Flurerschließung. Die Arbeitsplätze in diesen Bereichen werden von den Erschließungs- und Versorgungskernen aus erschlossen. Bei Versammlungen von mehr als 200 Personen ist die Versammlungsstättenverordnung zu beachten.

Stärkung des Markenimages

Unternehmensidentität Komponenten

Hauptkomponenten der Unternehmensidentität: Design, Kommunikation, Verhalten, Philosophie.

Bestandteil unseres Unternehmensleitbildes und der Corporate Identity gibt dem Gebäude die Funktion der Interaktion mit Gesellschaft und Umwelt. Hier legen wir die Grundregeln des Miteinander-In-Kontakt-Tretens fest. Mehr als nur die Funktion des Gebäudes soll die Philosophie des Unternehmens und die Wertigkeit seiner Produkte nach außen darstellen. Diese Anforderung überzeugend zu erfüllen, ist Aufgabe des Generalplaners.

Gut gestaltete Architektur ist unabdingbar. Nur Bauten, die angenommen werden, haben eine lange Nutzungsdauer und dementsprechend einen nachhaltigen Lebenszyklus. Neben der Funktionalität eines Gebäudes berücksichtigen wir die zeitlose, ansprechende Gestaltung. Das Prinzip, durch den optimalen Einsatz der Baumaterialien einerseits (energie-) effiziente Gebäude und andererseits eine kohärente Materialität mit starker Ausstrahlung zu schaffen, ist leitend. Hierbei können (neue) Materialien eine neue Ästhetik generieren.

Architektur hat Bedeutung nicht nur als Teil der Corporate Identity, sondern auch in ihrer Verantwortung gegenüber den Mitarbeitern und der Gesellschaft. Corporate Identity als Faktor für die Effizienz des Gebäudes erhält eine Erweiterung durch die soziale Komponente, den „Faktor Mensch“. Dieser Faktor umfasst die Summe der psychischen, kognitiven und sozialen Einflussfaktoren in sozio-technischen Systemen und Mensch-Maschine-Systemen. Dabei betrachten wir sowohl die psychischen und kognitiven Leistungen und Fähigkeiten von Menschen als auch die Leistungs- und Fähigkeitsgrenzen des einzelnen Individuums. Es ist entscheidend, welche menschlichen Eigenschaften berücksichtigt werden müssen, um eine technische Umgebung dem Menschen optimal anzupassen. Dabei geht es darum, wie die Aufgaben, Zuständigkeiten und Verantwortlichkeiten zwischen Menschen und Maschine optimal verteilt werden und wie eine reibungslose Interaktion an der Mensch-Maschine-Schnittstelle ermöglicht wird, während die Folgen von technischen und menschlichen Fehlern minimiert werden.

Unter Unternehmensidentität verstehen wir nicht nur den "harten" Faktor der Gestaltung, wie die Corporate Architecture, sondern auch den Menschen in seinem sozialen Gefüge als "weichen" Faktor.

Die Anforderung „Unternehmensidentität“ lässt sich wie folgt darstellen:

  • Maximale Erfüllung ästhetischer Ansprüche

  • Berücksichtigung stadträumlicher Fragestellungen bei der Erstellung des Bauwerks

  • Berücksichtigung von Life-Balance Angeboten (Layout Eingangsbereich)

  • Bedeutung des Produktionsprozesses / der Unternehmensprozesse

Effiziente Verwaltung und Steuerung

Empfangsbereich eines Büros

Freundliche Begrüßung am Empfang eines modernen Büros.

Bei vielfältigem Publikumsverkehr gibt es eine Rezeption. Sie liegt im Foyer am Haupteingang des Gebäudes. Für wartende Besucher stehen Sitzgelegenheiten zur Verfügung. Die zentralen Aufzugsanlagen am Haupteingang haben eine Zielwahlsteuerung.

Effiziente Gestaltung und Nutzung von Verkehrsflächen

Moderner Trainingsraum

Neuer Trainingsraum mit Spiegelwänden und Holzboden.

Bei der Planung der einzelnen Nutzungseinheiten und der Flure wird darauf geachtet, insbesondere längere Flure durch plastische Gliederung der Wände und Aufweitungen räumlich interessant zu gestalten. Dabei entstehen kommunikative Zonen mit gewissen Aufenthaltsqualitäten. Sichtbezüge nach außen machen Flure deutlich angenehmer und erleichtern die Orientierung. Solche Sichtbezüge werden unter anderem durch transparente Büroabtrennungen hergestellt.

Sicherstellung von Sicherheit und Prävention

Notausgangstür

Notausgangstür mit Sicherheitsausstattung in einem Bürogebäude.

Von den Technikräumen erreichen die vertikalen Verteilerstränge zu den Arbeitsgeschossen auf möglichst kurzem Weg. Die brandschutztechnische Abschottung der vertikalen Verteilungsschächte zu den Geschossen durch konsequente Führung der Brandabschnitte, Bauart, Brandschutzklappen, Schottungen und anderes wird frühzeitig konzipiert.

Barrierefreies Bauen

Barrierefreies Büro

Mitarbeiter im Rollstuhl in einem barrierefreien Büro.

Es ist unser Grundsatz, behinderte Menschen zu inkludieren und nicht auszugrenzen. Barrierefreies Bauen vermeidet bauliche Elemente, die die Bewegungsfreiheit behinderter Menschen einschränken und stellt diesem Personenkreis die notwendigen baulichen Hilfen und Bewegungsräume zur Verfügung. Unsere Planung berücksichtigt gut die Bedürfnisse behinderter Menschen.