Flächenmanagement im Facility Management

Ein Gebäude oder eine Fläche sollte gut veränderbar sein, um Nutzerwechsel oder die Veränderung interner Organisationsstrukturen eines Nutzers zu erleichtern.

Variabilität bedeutet Nutzungsänderung ohne räumliche Änderungen. Ein Büro oder Gebäude ist variabel nutzbar, wenn die Grundrisse und Raumgrößen möglichst nutzungsneutral gestaltet sind.

Flexibilität bezeichnet die räumliche Veränderbarkeit. Diese Veränderbarkeit kann durch das Umsetzen von Wänden oder das Verschieben halbhoher Raumteiler erreicht werden. Dabei legen wir Wert auf Standardisierung. Das bedeutet, dass Trennwände in bestimmten Funktionsbereichen ausgebaut und an anderen Orten wiederverwendet werden können. Trennwände müssen so gestaltet sein, dass sie keine akustischen Probleme verursachen.

Die Unterteilbarkeit eines Büros oder Gebäudes wird oft vom Fassadenraster bestimmt, da hier die Anschlüsse der Wände, Wandelemente, Akustikelemente, Glaselemente sowie die Versorgung über die Zwischendecke zu den Arbeitsplätzen stattfinden.

Auch beim technischen Ausbau ist Flexibilität wichtig. Die Steuerung von Heizung, Lüftung und Beleuchtung sollte bei jeder Raumteilung von jedem Raum aus steuerbar sein.

Reversibilität bezeichnet Gebäudestrukturen, die eine Wandelbarkeit zwischen unterschiedlichen Raumtypen ermöglichen, wie beispielsweise vom Großraum- zum Zellenbüro. Zudem sollte die notwendige Haustechnik, wie zum Beispiel eine Lüftungsanlage, installiert werden können. Dafür sind entsprechende Technikräume, Trassen und Unterdecken zu planen. Ebenso ist die Steuerbarkeit bei verschiedenen Raumteilungen zu berücksichtigen.

Im Sinne einer Drittverwendungsfähigkeit sollte die Nutzung durch unterschiedliche Projekte, Mieter, Abteilungen oder Unternehmen mit differenziertem Schutzbedarf möglich sein. Aus Sicherheitsgründen muss jeder Nutzungsbereich abschließbar sein. Die Haustechnik sollte getrennt steuerbar sein und die Verbräuche müssen einzeln erfasst werden. Hierfür ist ein entsprechendes Mess- und Zählkonzept zu planen.

Sanitäre Anlagen sind bei hochwertigen oder größeren Nutzungen dem jeweiligen Nutzer direkt zugeordnet. Bei vielen kleineren Einheiten werden sie gemeinschaftlich genutzt.

Eine spätere Erweiterung des Gebäudes oder der Büroflächen ist in der Konzeption berücksichtigt. Voraussetzung dafür ist, dass das zulässige Maß der baulichen Nutzung gemäß Bebauungsplan noch nicht ausgeschöpft ist. Um diese Option zu nutzen, ist die Erweiterung bereits bei der Planung der inneren und äußeren Erschließung einbezogen. So kann der Bau eines Parkhauses bereits sinnvoll sein, auch wenn noch Freiflächen zum Parken vorhanden sind. Weitere berücksichtigte Aspekte für die Planung einer späteren Erweiterung sind Rettungswege, Brandabschnitte und die Belichtung von Arbeitsräumen. Auch Technikräume, Techniktrassen und andere zentrale Einrichtungen sind für eine Erweiterung konzipiert.

Die Effizienz definiert das Verhältnis von Aufwand zu Ertrag. Gebäudeeffizienz tritt auf, wenn bei einer festgelegten Standort-, Nutzungs-, Prozess- und Baustruktur der höchstmögliche technische, funktionale, ökologische, ökonomische und gestalterische Nutzen erzielt wird (Maximumprinzip). Alternativ bedeutet es, dass bei einem gegebenen technischen, funktionalen, ökologischen, ökonomischen und gestalterischen Nutzen die Ressourcen des Standorts, der Nutzungs-, Prozess- und Baustruktur auf ein Minimum reduziert werden (Minimumprinzip).

Unsere Kernanforderung lautet „Gebäudeeffizienz“. Dabei geht es nicht nur um die Effizienz der Ressourcen für die Erstellung und den späteren Betrieb des Gebäudes, sondern vor allem um die Effizienz der Ressourcen, die die Gebäudestruktur selbst bietet. Dies umfasst funktionale, gestalterische, ökonomische, ökologische und technische Effizienz.

Funktionsräume sind abteilungsübergreifend nutzbar, wie beispielsweise Besprechungsräume mit entsprechender Belegungsplanung.

Büroflächen in Modulen bis zu 400 m² mit notwendigen Fluren werden gemäß der Landesbauordnung erschlossen, um nicht als Sonderbau behandelt zu werden. Entsprechende Brandabschnitte sind frühzeitig festzulegen. Offene Bürostrukturen benötigen naturgemäß keine Flurerschließung. Die Arbeitsplätze in diesen Bereichen werden von den Erschließungs- und Versorgungskernen aus erschlossen. Bei Versammlungen von mehr als 200 Personen ist die Versammlungsstättenverordnung zu beachten.

Bestandteil unseres Unternehmensleitbildes und der Corporate Identity gibt dem Gebäude die Funktion der Interaktion mit Gesellschaft und Umwelt. Hier legen wir die Grundregeln des Miteinander-In-Kontakt-Tretens fest. Mehr als nur die Funktion des Gebäudes soll die Philosophie des Unternehmens und die Wertigkeit seiner Produkte nach außen darstellen. Diese Anforderung überzeugend zu erfüllen, ist Aufgabe des Generalplaners.

Gut gestaltete Architektur ist unabdingbar. Nur Bauten, die angenommen werden, haben eine lange Nutzungsdauer und dementsprechend einen nachhaltigen Lebenszyklus. Neben der Funktionalität eines Gebäudes berücksichtigen wir die zeitlose, ansprechende Gestaltung. Das Prinzip, durch den optimalen Einsatz der Baumaterialien einerseits (energie-) effiziente Gebäude und andererseits eine kohärente Materialität mit starker Ausstrahlung zu schaffen, ist leitend. Hierbei können (neue) Materialien eine neue Ästhetik generieren.

Architektur hat Bedeutung nicht nur als Teil der Corporate Identity, sondern auch in ihrer Verantwortung gegenüber den Mitarbeitern und der Gesellschaft. Corporate Identity als Faktor für die Effizienz des Gebäudes erhält eine Erweiterung durch die soziale Komponente, den „Faktor Mensch“. Dieser Faktor umfasst die Summe der psychischen, kognitiven und sozialen Einflussfaktoren in sozio-technischen Systemen und Mensch-Maschine-Systemen. Dabei betrachten wir sowohl die psychischen und kognitiven Leistungen und Fähigkeiten von Menschen als auch die Leistungs- und Fähigkeitsgrenzen des einzelnen Individuums. Es ist entscheidend, welche menschlichen Eigenschaften berücksichtigt werden müssen, um eine technische Umgebung dem Menschen optimal anzupassen. Dabei geht es darum, wie die Aufgaben, Zuständigkeiten und Verantwortlichkeiten zwischen Menschen und Maschine optimal verteilt werden und wie eine reibungslose Interaktion an der Mensch-Maschine-Schnittstelle ermöglicht wird, während die Folgen von technischen und menschlichen Fehlern minimiert werden.

Unter Unternehmensidentität verstehen wir nicht nur den "harten" Faktor der Gestaltung, wie die Corporate Architecture, sondern auch den Menschen in seinem sozialen Gefüge als "weichen" Faktor.

Bei vielfältigem Publikumsverkehr gibt es eine Rezeption. Sie liegt im Foyer am Haupteingang des Gebäudes. Für wartende Besucher stehen Sitzgelegenheiten zur Verfügung. Die zentralen Aufzugsanlagen am Haupteingang haben eine Zielwahlsteuerung.

Bei der Planung der einzelnen Nutzungseinheiten und der Flure wird darauf geachtet, insbesondere längere Flure durch plastische Gliederung der Wände und Aufweitungen räumlich interessant zu gestalten. Dabei entstehen kommunikative Zonen mit gewissen Aufenthaltsqualitäten. Sichtbezüge nach außen machen Flure deutlich angenehmer und erleichtern die Orientierung. Solche Sichtbezüge werden unter anderem durch transparente Büroabtrennungen hergestellt.

Von den Technikräumen erreichen die vertikalen Verteilerstränge zu den Arbeitsgeschossen auf möglichst kurzem Weg. Die brandschutztechnische Abschottung der vertikalen Verteilungsschächte zu den Geschossen durch konsequente Führung der Brandabschnitte, Bauart, Brandschutzklappen, Schottungen und anderes wird frühzeitig konzipiert.

Es ist unser Grundsatz, behinderte Menschen zu inkludieren und nicht auszugrenzen. Barrierefreies Bauen vermeidet bauliche Elemente, die die Bewegungsfreiheit behinderter Menschen einschränken und stellt diesem Personenkreis die notwendigen baulichen Hilfen und Bewegungsräume zur Verfügung. Unsere Planung berücksichtigt gut die Bedürfnisse behinderter Menschen.