Flächenmanagement im Facility Management und in der Immobilienwirtschaft

Nutzer und Betreiber von Büroimmobilien sowie Investoren gehen aktuell neue Wege bei der An- und Vermietung sowie beim Betreiben von gewerblich genutzten Büroflächen, um bedarfs- und nutzungsgerechte Flächen bereitzustellen. Wir bieten Lösungen bei den folgenden Fragen?

• Welche Büroform passt zu mir – jetzt und in Zukunft?

• We leistungsfähig ist meine Immobilie bzw. Mietfläche?

• Wie mache ich sie fit und attraktiv für die nächsten Jahre?

• Wie lassen sich Arbeitsabläufe und Arbeitsplatzqualität – (auch in Zeiten der Pandemie) im Kontext von Home Office und Präsenzarbeit effizient und motiviert gestalten?

• Welchen finanziellen Spielraum habe ich bei Fragen zu Modernisierung, Flächenoptimierung, Revitalisierung und Neuanschaffungen?

• Welches Flächen- und Kosteneinsparpotential erlange ich bei Investitionen? Wie erreiche ich einen kurzfristigen „Return on Invest“?

• Was sind überhaupt die Erfolgsfaktoren für gutes und gesundes Arbeiten im Büro?

Im Vordergrund steht die Steigerung der Immobilienwirtschaftlichkeit und der Leistungsfähigkeit der Mitarbeiter. Der Investitionsfokus liegt nicht mehr nur auf Baukosten pro m², sondern vielmehr auf Effizienz pro Arbeitsplatz. Statt starrer und unflexibler Zellenstrukturen oder leistungshemmender Open Space Zonen sind flexible und leicht anpassbare Büro-Cluster-Strukturen gefragt.

Zunehmend wichtig ist ein geringer Flächenverbrauch bei hoher Aufenthaltsqualität mit verschiedenen Raumangeboten (Arbeitsplätze, Lounge, informelle Besprechung, Meeting, Relax). Vermieter setzen zunehmend auf Nutzerzufriedenheit und möglichst langfristige Mietverhältnisse.

Wir unterstützen Sie, die richtigen Antworten zu finden und Lösungen für Sie zu entwickeln, die zu Ihnen passen. Gern begleiten wir Sie von der Analyse über den gesamten Planungs- und Realisierungsprozess bis zur Fertigstellung.“

Wir begleiten Nutzer, Betreiber und Vermarkter von Büroflächen bei allen Schritten, die mit jeglicher Art von Veränderung zu tun haben.

Zur Erleichterung von Nutzerwechseln bzw. der Veränderung interner Organisationsstrukturen eines Nutzers soll ein Gebäude / eine Fläche gut veränderbar sein.

Unter Variabilität verstehen wir Nutzungsänderung ohne räumliche Änderungen. Variabel nutzbar ist ein Büro / Gebäude, wenn die Grundrisse und Raumgrößen möglichst nutzungsneutral sind.

Unter Flexibilität verstehen wir räumlich Veränderbarkeit. Diese kann durch die Umsetzung von Wänden oder das Verschieben halbhoher Raumteiler realisiert werden. Hierbei legen wir Wert auf Standardisierung, dies bedeutet, dass Trennwände in bestimmten Funktionsbereichen ausgebaut und an anderen Stellen wiederverwendet werden können. Trennwände sind so auszuführen, dass es hier nicht zu akustischen Problemen kommt.

Die Unterteilbarkeit eines Büros / Gebäudes wird unter anderem vom Fassadenraster vorgegeben, da hier die Anschlüsse der Wände / Wandelemente / Akustikelemente / Glaselemente sowie der Versorgung über die Zwischendecke zu den Arbeitsplätzen erfolgen.

Die Flexibilität muss auch beim technischen Ausbau bedacht werden. Die Steuerung von Heizung, Lüftung und Beleuchtung muss bei jeder Teilung von jedem Raum aus möglich sein.

Unter Reversibilität verstehen wir Gebäudestrukturen, die eine Wandelbarkeit zwischen unterschiedlichen Raumtypen, zum Beispiel vom Großraum- zum Zellenbüro bieten. Zudem muss die erforderliche Haustechnik (zum Beispiel Lüftungsanlage) installierbar sein.

Entsprechende Technikräume, Trassen und Unterdecken sind vorzusehen; so auch die Steuerbarkeit bei unterschiedlichen Raumteilungen.

Eine spätere Erweiterung des Gebäudes / der Büroflächen muss mit konzipiert werden. Voraussetzung ist, dass das zulässige Maß der baulichen Nutzung gemäß Bebauungsplan noch nicht ausgeschöpft ist. Um diese Option offenzuhalten, muss die Erweiterung bereits bei der Planung der inneren und äußeren Erschließung berücksichtigt werden. So kann bereits der Bau eines Parkhauses sinnvoll sein, auch wenn noch Freiflächen zum Parken vorhanden sind. Weitere zu berücksichtigende Aspekte für die Planung einer späteren Erweiterung sind Rettungswege, Brandabschnitte und die Belichtung von Arbeitsräumen. Zudem müssen auch Technikräume, Techniktrassen und andere zentrale Einrichtungen auf eine Erweiterung hin konzipiert werden.

Unsere Kernanforderung „Gebäudeeffizienz“; hierbei soll neben der Effizienz der Ressourcen für die Erstellung und den späteren Betrieb des Gebäudes vor allem die Effizienz der Ressourcen, welche die Gebäudestruktur selbst bietet (Funktionale, gestalterische, ökonomische, ökologische und technische Effizienz) beplant werden:

• Umsetzbarkeit neuer Energiekonzepte (Geothermie, Kraft-Wärme-Kopplung, Fotovoltaik, gefordert ist ZERO CO2)

• Effiziente Ausnutzung verfügbarer Flächen (z.B. durch effiziente Bürokonzepte)

• Rückbaubarkeit der Strukturen

• Verwendung regional verfügbarer Bauelemente

• exzellente Flächenorganisation, also Steigerung der Büroflächen im Verhältnis der Verkehrsflächen, Berücksichtigung der Kommunikation innerhalb und zwischen den Organisationseinheiten, buchbare Arbeitsplätze, zeitversetzte Mehrfachnutzung, Arbeitsplatzergonomie, usw.

Sie umfasst Aspekte wie die Gestaltung und Einrichtung der Bürofläche, die Erreichbarkeit und Zugänglichkeit der Fläche, die Sicherheit und Sauberkeit der Fläche und der Umgebung, die Möglichkeiten zur Entspannung und Erholung während der Arbeitszeit, die Verpflegungsmöglichkeiten und die Anbindung an relevante Abteilungen.

Eine hohe Aufenthaltsqualität in einer Bürofläche kann dazu beitragen, dass sich die Mitarbeiter wohl und motiviert fühlen und dadurch ihre Leistungsfähigkeit steigern. Sie ist daher für viele Unternehmen von großer Bedeutung, um die Zufriedenheit und das Wohlbefinden ihrer Mitarbeiter zu fördern.

Es gibt Studien, die einen positiven Zusammenhang zwischen einer hohen Aufenthaltsqualität in Büroflächen und einer verbesserten Leistung der Mitarbeiter zeigen.

Allerdings hängt die leistungsfördernde Wirkung einer hohen Aufenthaltsqualität auch von anderen Faktoren ab, wie beispielsweise der Art der Arbeit, dem Einsatzbereich und den individuellen Bedürfnissen der Mitarbeiter.

• Ungestörtes Arbeiten, Ruhe (kein Lärm)

• gutes Raumklima

• Kommunikations- und Interaktionsmöglichkeit

• Gestaltung Pausenräume, Sauberkeit

• Büromöblierung, Arbeitsplatzgestaltung

• Beleuchtung des Arbeitsplatzes

• Konzentrationsstörung, Wahrnehmungs- und Aufmerksamkeitsverlust

• Ermüdung, Nervosität, Stress

• Leistungs- und Qualitätsverlust der Performance

Funktionsräume können abteilungsübergreifend genutzt werden, zum Beispiel Besprechungsräume mit entsprechender Belegungsplanung.

Um nicht als Sonderbau behandelt zu werden können Büroflächen in Modulen bis zu 400 m² mit notwendigen Fluren im Sinne der Landesbauordnung erschlossen werden. Entsprechende Brandabschnitte sind frühzeitig festzulegen. Offene Bürostrukturen benötigen naturgemäß keine Flurerschließung. Die Arbeitsplätze werden in diesen Bereichen von den Erschließungs- und Versorgungskernen aus erschlossen.

Für Versammlungen von mehr als 200 Personen muss die Versammlungsstättenverordnung beachtet werden.

Durch Bestandteil unseres Unternehmensleitbildes, der Corporate Identity, erhält das Gebäude die Funktion der Interaktion mit Gesellschaft und Umwelt, hier werden die Grundregeln des Miteinander-In-Kontakt-Tretens festgelegt. Neben der Funktion des Gebäudes, soll vor allem die Philosophie des Unternehmens und die Wertigkeit seiner Produkte nach außen dargestellt werden. Diese Anforderung überzeugend zu erfüllen ist Aufgabe des Generalplaners.

Gut gestaltete Architektur ist unabdingbar, denn nur Bauten die angenommen werden, besitzen eine lange Nutzungsdauer und dementsprechend einen nachhaltigen Lebenszyklus. Neben der Funktionalität eines Gebäudes muss die zeitlose, ansprechende Gestaltung berücksichtigt werden. Dabei hilft das Prinzip, dass durch den optimalen Einsatz der Baumaterialien einerseits (energie-) effiziente Gebäude, andererseits eine kohärente Materialität mit einer starken Ausstrahlung entsteht. Dabei können (neue) Materialien eine neue Ästhetik generieren.

Architektur hat nicht nur als Teil der Corporate Identity, sondern auch in Ihrer Verantwortung gegenüber den Mitarbeitern und der Gesellschaft Bedeutung. Corporate Identity als Faktor für die Effizienz des Gebäudes wird damit um eine soziale Komponente, den „Faktor Mensch“ erweitert. Der Faktor Mensch beinhaltet die Summe der psychischen, kognitiven und sozialen Einflussfaktoren in sozio-technischen Systemen und Mensch-Maschine-Systemen. Die psychischen und kognitiven Leistungen und Fähigkeiten von Menschen werden dabei ebenso betrachtet, wie die Leistungs- und Fähigkeitsgrenzen des einzelnen Individuums. Entscheidend ist dabei, welche menschlichen Eigenschaften berücksichtigt werden müssen, um eine technische Umgebung dem Menschen optimal anzupassen, wie die Aufgaben, Zuständigkeiten und Verantwortlichkeiten zwischen Menschen und Maschine optimal zu verteilen sind und wie eine reibungslose Interaktion an der Mensch-Maschine-Schnittstelle ermöglicht wird ist, bei gleichzeitiger Reduzierung der Folgen durch technische und menschliche Fehler.

Unter Unternehmensidentität ist nicht nur die Gestaltung als “harter” Faktor wie die Corporate Architecture, sondern auch der Mensch in seinem sozialen Gefüge als “weicher” Faktor gemeint.

• Maximale Erfüllung ästhetischer Ansprüche

• Berücksichtigung stadträumlicher Fragestellungen bei der Erstellung des Bauwerks

• Berücksichtigung von Life-Balance Angeboten (Layout Eingangsbereich)

• Bedeutung des Produktionsprozesses / der Unternehmensprozesse

Bei vielfältigem Publikumsverkehrs ist eine Rezeption vorzusehen. Sie befindet sich im Foyer im Haupteingang des Gebäudes. Für wartende Besucher gibt es Sitzgelegenheiten. Für die zentralen Aufzugsanlagen am Haupteingang ist möglichst eine Zielwahlsteuerung vorzusehen.

Bei der Planung der einzelnen Nutzungseinheiten und der Flure soll darauf geachtet werden, insbesondere längere Flure durch plastische Gliederung der Wände und Aufweitungen räumlich interessant auszuformen. Es sollen dabei kommunikative Zonen mit gewissen Aufenthaltsqualitäten entstehen. Sichtbezüge nach außen machen Flure deutlich angenehmer und erleichtert die Orientierung. Solche Sichtbezüge sind unter anderem durch transparente Büroabtrennungen herstellbar.

Von den Technikräumen müssen die vertikalen Verteilerstränge zu den Arbeitsgeschossen auf möglichst kurzem Wege zu erreichen sein. Die brandschutztechnische Abschottung der vertikalen Verteilungsschächte zu den geschossen durch konsequente Führung der Brandabschnitte, Bauart, Brandschutzklappen, Schottungen und anderes muss frühzeitig konzipiert werden.

Es ist unser Grundsatz behinderte Menschen nicht auszugrenzen, sondern zu inkludieren. Möglichst barrierefreies Bauen vermeidet bauliche Elemente, die zu einer Einschränkung der Bewegungsfreiheit behinderter führen können und stellt diesem Personenkreis die notwendigen baulichen Hilfen und Bewegungsräume zur Verfügung. Planung ist daraufhin auszurichten, dass sie die Bedürfnisse behinderter Menschen gut berücksichtigt.