Mietflächenberechnung
DIE FLÄCHENBERECHNUNG BESTIMMT MASSGEBLICH DIE WIRTSCHAFTLICHKEIT EINER IMMOBILIE
Es existiert keine gesetzlich festgelegte Definition zur Ermittlung der Mietfläche. Daher können für ein Gebäude verschiedene Flächenangaben vorliegen, die alle formal korrekt sind.
Präzise Mietflächenberechnung für Nutzer- und Mieterbetreuung
Mietfläche
Ein Bild eines leeren Mietraums mit großen Fenstern, das eine saubere, offene Fläche für verschiedene Nutzungsmöglichkeiten zeigt
Mietflächenberechnung nach DIN 277
Grundflächen und Rauminhalte bestimmen unter anderem die Ermittlung der Kosten im Hochbau nach DIN 276, der Nutzungskosten im Hochbau nach DIN 18960 und beim Vergleich von Bauwerken.
Man ermittelt die Grundflächen und Rauminhalte in ihrer Genauigkeit je nach Planungsfortschritt, beispielsweise von der Bedarfsplanung bis zur Dokumentation, und basierend auf den jeweiligen Planungsunterlagen.
Die Baugenehmigungsbehörden verlangen mit den Baugenehmigungsunterlagen eine Flächenermittlung nach DIN 277. Diese Flächenberechnung hilft bei der Ermittlung von Kosten nach DIN 276 und bei der Festsetzung der Gebühren für die Baugenehmigung. Allerdings lässt sich aus dieser Flächenermittlung nicht direkt die Mietfläche eines bestimmten Mieters ableiten. Denn eine Flächenermittlung nach DIN 277 zeigt nicht, welche Flächen in einem Gebäude vermietet sind und welche nicht, wie zum Beispiel Treppenhäuser oder Technikräume. Außerdem definiert die DIN 277 verschiedene Flächenkategorien, die sich erheblich unterscheiden. Die Neufassung der DIN 277, die für alle Bauvorlagen gilt, die nach dem 1. Januar 2016 eingereicht werden, verwendet die Begriffe:
Die Bruttogrundfläche (BGF) setzt sich aus Konstruktionsgrundfläche (KGF) und Nettoraumfläche (NRF) zusammen. Die Nettoraumfläche besteht aus Nutzungsfläche (NUF), Verkehrsfläche (VF) und Technikfläche (TF). Die KGF teilt sich weiter in Außenwand-Konstruktionsgrundfläche (AKF) und Innenwand-Konstruktionsgrundfläche (IKF).
GIF Mietflächenberechnung
Die Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung – gif e.V. hat mit der MF-B (Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Büroraum) eine Definition der Mietfläche für „gewerblichen Raum“ erstellt.
Die Richtlinie bestimmt, welche Teilflächen der BGF keine Mietfläche (MFG-0) darstellen. Nutzungsflächen zählen in der Regel zur MFG, während Technikflächen, die der Ver- und Entsorgung des Gebäudes dienen, als MFG-0 gelten. Flächen mit mieterspezifischen technischen Anlagen zählen jedoch nicht als Technikfläche, sondern als Nutzungsfläche und somit zur Mietfäche MFG. Die Konstruktionsgrundfläche (KGF), sowohl AKF als auch IKF, zählt zur MFG-0.
Auch Grundflächen von Pfeilern, Schornsteinen und Schächten (einschließlich Aufzugs- und Installationsschächten) sind keine Mietfläche (MFG-0). Die Grundflächen der Umschließungswände von MFG-0 Flächen zählen immer zur MFG-0, selbst wenn sie keine Konstruktionsgrundfläche (KGF) darstellen. Andererseits zählen "Wände", die keine Konstruktionsgrundfläche aufweisen (also keine aussteifende Funktion besitzen), zur Mietfläche MFG, auch wenn diese Wände aus Brandschutzgründen notwendig sind oder Brandschutzeigenschaften besitzen.
Horizontale Verkehrsflächen (VF) wie Flure und Eingangshallen sowie Geschosspodeste zählen meist zur MFG, es sei denn, sie sind nicht vollständig umschlossen oder überdeckt, dienen ausschließlich der Flucht und Rettung, erschließen nur TF oder handelt sich um Fahrzeugverkehrsflächen oder Ladenstraßen/Malls. Vertikale VF wie Treppenläufe, Rampen und Zwischenpodeste gelten dagegen immer als MFG-0.