Zonierungskonzepte für Flächenmanagement

• Brutto-Grundfläche (BGF) als Summe aller Grundflächen sämtlicher Grundrissebenen eines Bauwerks, entspricht Netto-Grundfläche + Konstruktionsfläche

• Netto-Grundfläche (NGF) als Brutto-Grundfläche ohne Konstruktionsfläche, entspricht Nutzfläche + Technische Funktionsfläche + Verkehrsfläche.

• Nutzfläche (NF) als Summe der Grundflächen mit Nutzungen nach DIN 277-2.

• Technische Funktionsfläche (TF) als Summe der Grundflächen, die der Unterbringung zentraler betriebstechnischer An-lagen dienen. (Wenn die Unterbringung betriebstechnischer Anlagen zur Versorgung anderer Bauwerke Zweckbestimmung ist (z.B. Heizhaus), sind die dafür erforderlichen Grundflächen NF).

• Verkehrsfläche (VF) als Summe der Grundflächen, die dem Zugang zu den Räumen, dem Verkehr inner-halb des Bauwerks und auch dem Verlassen im Notfall dient (Sog. „Bewegungsflächen“ innerhalb von Räumen zählen nicht dazu).

• Konstruktionsfläche (KGF) als Summe der Grundflächen der aufgehenden Bauteile eines Bauwerks (tragende Wände, Stützen, Pfeiler, ...). Auch die Grundflächen von Schornsteinen, nicht begehbaren Schächten, Türöffnungen, Nischen und Schlitzen zählen zur KGF.

Entsprechend Auswertungen kann der Planer bereitstellen-

Das planungsbegleitende FM kann auf Plausibilität prüfen, die Planung konstruktiv hinterfragen und Vorschläge zur Optimierung machen.

Zonen im Gebäude können für hybrid Arbeitende wichtig sein, weil sie dazu beitragen, die unterschiedlichen Anforderungen und Bedürfnisse von Mitarbeitern, die sowohl im Büro als auch von zu Hause aus arbeiten, zu berücksichtigen.

Durch die Einteilung von Flächen in verschiedene Zonen mit unterschiedlichen Funktionen oder Nutzungen können Mitarbeiter, die im Büro arbeiten, Räume nutzen, die für die Arbeit im Büro geeignet sind, wie beispielsweise Büroflächen oder Meetingräume. Mitarbeiter, die von zu Hause aus arbeiten, können dagegen Räume nutzen, die für die Arbeit von zu Hause aus geeignet sind, wie beispielsweise Ruhe- oder Konzentrationsräume.

Zonen im Gebäude können auch dazu beitragen, die Aufenthaltsqualität für hybrid Arbeitende zu verbessern, indem sie beispielsweise Sozialräume oder Pausenbereiche bereitstellen, in denen Mitarbeiter sich während der Arbeit treffen und Austauschen können.

Insgesamt tragen Zonen im Gebäude also dazu bei, die unterschiedlichen Anforderungen und Bedürfnisse von hybrid Arbeitenden zu berücksichtigen und die Aufenthaltsqualität für diese Mitarbeiter zu verbessern. Sie sind daher ein wichtiger Faktor im Flächenmanagement für hybrid Arbeitende.

Sonderflächen können als Nutzflächen zugeordnet werden, um Ressourcen effizienter zu nutzen und den Platzbedarf zu optimieren. Dies kann zu reduzierten Kosten führen und den Betrieb des Unternehmens verbessern. Darüber hinaus kann die Zuordnung von Sonderflächen als Nutzflächen auch zu einer besseren Nutzung des vorhandenen Raums beitragen und den Bedarf an neuen Bauprojekten reduzieren.

Die Berechnung der Mietfläche kann nach verschiedenen Normen erfolgen, darunter die DIN 277 und die Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif).

Wenn die Berechnung der Mietfläche nach der DIN 277 erfolgt, dann bezieht sich die Mietfläche nur auf den Wohnraum innerhalb der Außenwände, ohne zusätzliche Flächen wie Balkone, Loggien, Treppen, etc. In diesem Fall kann die berechnete Mietfläche für den Mieter geringer ausfallen, was zu einer geringeren Miete führen kann.

Wenn die Berechnung der Mietfläche nach den Richtlinien der gif erfolgt, bezieht sich die Mietfläche auf das gesamte bebaubare Grundstück, einschließlich zusätzlicher Flächen wie Gemeinschaftsräumen, Kellerräumen, Dachböden, etc. In diesem Fall kann die berechnete Mietfläche für den Mieter höher ausfallen, was zu einer höheren Miete führen kann.

Die Verwaltung vermieteter Flächen erfordert eine sorgfältige Planung und effektive Strategien zur Maximierung der Nutzung. Durch die Zonierung und klare Zuordnung von Bereichen können Mieterbedürfnisse besser erfüllt und Leerstände minimiert werden. Eine optimierte Flächennutzung trägt zur Rentabilität bei und fördert eine effiziente Gebäudeverwaltung.

Gepachtete Flächen erfordern eine sorgfältige Planung und Verwaltung, um deren Nutzung zu optimieren. Durch klare Zonierung und regelmäßige Überwachung können die Flächen effizient genutzt und Konflikte vermieden werden. Eine strategische Herangehensweise an das Flächenmanagement trägt zur Wertsteigerung und nachhaltigen Nutzung der gepachteten Gebiete bei.

Verpachtete Flächen im Unternehmenskontext erfordern eine sorgfältige Verwaltung und Planung. Durch gezielte Zonierung und effizientes Flächenmanagement können diese Bereiche optimal genutzt und Erträge maximiert werden. Eine klare Struktur und regelmäßige Überprüfung der Pachtverträge tragen zur Transparenz und langfristigen Rentabilität bei.

• Öffentliche Zone: Dies ist der Bereich des Unternehmens, der für die Öffentlichkeit zugänglich ist, wie z. B. Empfangsbereich und Wartebereich.

• Semi-öffentliche Zone: Dies ist der Bereich des Unternehmens, der für bestimmte Personen zugänglich ist, wie z.B. Lieferanten, Kunden, etc.

• Private Zone: Dies ist der Bereich des Unternehmens, der nur für autorisierte Personen zugänglich ist, wie z.B. Serverräume, Datenräume, Labors, etc.

• Hochsicherheitszone: Dies ist der Bereich des Unternehmens, der besonders geschützt werden muss, wie z.B. Bereiche mit besonders sensiblen Daten oder hochsicheren Anlagen.

• Außenbereich: Dies ist der Bereich des Unternehmens, der sich außerhalb des Gebäudes befindet, wie z.B. Parkplätze, Zufahrten, und Gelände.

Zonen können bei der Planung des Zugangs und der Sicherheitstechnik wichtig sein, weil sie dazu beitragen, den Zugang zu bestimmten Bereichen oder Flächen zu steuern und zu kontrollieren. Durch die Einteilung von Flächen in verschiedene Zonen und die Vergabe von Berechtigungen für den Zugang zu diesen Zonen kann sichergestellt werden, dass nur autorisierte Personen Zugang zu bestimmten Bereichen haben.

Zonen können auch dazu beitragen, den Schutz von sensiblen Bereichen oder Räumen zu erhöhen. Durch die Einrichtung von Zugangskontrollen und Sicherheitsmaßnahmen, die speziell für diese Bereiche entwickelt wurden, kann sichergestellt werden, dass nur autorisierte Personen Zugang zu diesen Bereichen haben und dass diese Bereiche vor unbefugtem Zugriff geschützt sind.

Insgesamt tragen Zonen also dazu bei, den Zugang zu Flächen und Bereichen zu kontrollieren und den Schutz von sensiblen Bereichen zu erhöhen. Sie sind daher ein wichtiger Faktor bei der Planung des Zugangs und der Sicherheitstechnik.

Die Zuordnung der Versorgungsbereiche von technischen Anlagen zu Flächen ist in der Regel eine Leistung, die von Planern erbracht wird. Dies kann ein Architekt, ein Ingenieur oder ein technischer Planer sein, je nachdem, welche Art von technischer Anlage es sich handelt. Der Planer muss sicherstellen, dass die technische Anlage in der Lage ist, die gewünschten Bereiche adäquat zu versorgen, und dass die Planungen und Zeichnungen entsprechend aktualisiert werden, um diese Zuordnung widerzuspiegeln.

Die Überprüfung und Plausibilisierung kann planungsbegleitend erfolgen.

Die Zuordnung der Versorgungsbereiche von technischen Anlagen zu Flächen erfolgt in der Regel in der Leistungsphase 5 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Die Leistungsphase 5 beinhaltet die Überwachung der Ausführung. In dieser Phase werden die technischen Anlagen installiert und in Betrieb genommen, und es müssen Überprüfungen durchgeführt werden, um sicherzustellen, dass die technischen Anlagen den Anforderungen entsprechen und die Flächen adäquat versorgen. In dieser Phase kann es auch notwendig sein, Anpassungen an der Zuordnung der Versorgungsbereiche vorzunehmen, um sicherzustellen, dass die technischen Anlagen wie geplant funktionieren.

Die Zuordnung von Flächen zu Bodenbelägen in einer Gebäudeplanung dient der Klarstellung der Nutzung und Ausstattung einzelner Bereiche innerhalb eines Gebäudes. Durch die Festlegung von Bodenbelägen kann zum Beispiel sichergestellt werden, dass bestimmte Bereiche mit robusten und langlebigen Materialien ausgestattet werden, die für eine hohe Beanspruchung geeignet sind, während andere Bereiche eine höhere optische Wirkung haben sollen und daher mit edleren und anspruchsvolleren Materialien ausgestattet werden.

Die kleinteilige Verwendung unterschiedlicher Bodenbeläge bezieht sich auf den Einsatz verschiedener Arten von Bodenbelägen in einem Gebäude, wie zum Beispiel Teppichboden, Laminat, Parkett, Fliesen usw. Dies kann die Reinigung des Gebäudes erschweren, da jeder Bodenbelag seine eigenen Reinigungsanforderungen hat.

• Effizienz: Durch die Planung der Reinigungsreviere kann sichergestellt werden, dass jeder Bereich des Gebäudes in einer systematischen und effizienten Weise gereinigt wird. Dies hilft, Zeit und Ressourcen zu sparen und sicherzustellen, dass jeder Bereich des Gebäudes regelmäßig gereinigt wird.

• Qualität: Eine gut geplante Reinigungsstrategie garantiert, dass jeder Bereich des Gebäudes gründlich gereinigt wird und dass alle Reinigungsaufgaben korrekt ausgeführt werden. Dies hilft, ein hohes Maß an Sauberkeit und Hygiene in dem Gebäude zu erhalten.

• Verantwortung: Durch die Planung der Reinigungsreviere kann sichergestellt werden, dass jeder Reinigungskraft für bestimmte Bereiche des Gebäudes verantwortlich ist. Dies hilft, Verantwortung zu klären und sicherzustellen, dass alle Reinigungsaufgaben erfüllt werden.

• Überwachung: Die Planung der Reinigungsreviere erleichtert es dem Reinigungspersonal und den Verantwortlichen, den Fortschritt und die Qualität der Reinigungsarbeiten zu überwachen und gegebenenfalls Korrekturen vorzunehmen.

• Zugangskontrolle: Der Zugang zum Putzmittel- und Geräteraum sollte beschränkt sein, um sicherzustellen, dass nur berechtigte Personen darauf Zugriff haben.

• Automatisches Schließen: Die Tür sollte automatisch schließen, um sicherzustellen, dass der Putzmittelraum immer geschlossen ist, wenn keine Personen darin sind.

• Ordnung und Ordentlichkeit: Die Putzmittel und Geräte sollten ordentlich und sicher verstaut werden, um eine unbeabsichtigte Beschädigung oder Verunreinigung zu vermeiden.

• Brandschutz: Es müssen angemessene Brandschutzmaßnahmen implementiert werden, um das Risiko eines Brandes zu minimieren.

• Sicherheit von Menschen und Maschinen: Der Putzmittel- und Geräteraum sollte so gestaltet sein, dass mögliche Gefahrenquellen minimiert werden. Dazu können z.B. Sicherheitsvorrichtungen wie Notaus-Schalter und Absperrvorrichtungen gehören.

• Reinheit: Der Raum sollte regelmäßig gereinigt werden, um Verunreinigungen zu vermeiden und eine hygienische Arbeitsumgebung zu gewährleisten.

• Kompatibilität mit Cobots: Es ist wichtig zu überprüfen, ob die Putzmittel und Geräte, die im Raum verwendet werden, kompatibel mit den Cobots sind, um eine sichere Interaktion zu gewährleisten.