Funktionale Prüfung der Ausführungsplanung einer betrieblichen Betreiberimmobilie Prüfungsgegenstand ist die vollständige Übereinstimmung der Planung mit den funktionalen, technischen, betriebsorganisatorischen und sicherheitsrelevanten Anforderungen – insbesondere im Hinblick auf die optimale Gestaltung und Nutzung der Flächen (Flächeneffizienz, Aufenthaltsqualität, Wandelbarkeit), die Integrationsfähigkeit aller FM-Services in bauliche, technische und organisatorische Strukturen, die Erfüllung aller Betreiberpflichten, Normen und betrieblichen Abläufe und die Praxistauglichkeit für Betrieb, Instandhaltung und Nutzerkomfort.
Die funktionale Prüfung der Ausführungsplanung ist der Schlüssel für eine wirtschaftlich, sicher und betrieblich nutzbare Immobilie. Sie ermöglicht es, noch in der Planungsphase Weichen für Effizienz, Nutzerzufriedenheit und Betreiberkonformität zu stellen. Die Integration aller FM-Services, die strukturelle Berücksichtigung der Betriebsprozesse und die vollständige Berücksichtigung der Flächen- und Servicebedarfe ermöglichen eine nachhaltige Immobilie, die ihren Zweck erfüllt – heute und in Zukunft.
Anwendungsbereich im Facility Management Funktionale Prüfung in Facility Management Verwaltungsbereiche (Einzel-, Kombi- oder Open-Space-Büros),
Produktions- und Werkstättenflächen,
Forschungs- und Laborbereiche,
Betriebsgastronomie, Kantine und Cafeteria,
Mobility Hubs, Park- und Ladeinfrastruktur,
sämtliche FM-relevanten Neben- und Technikflächen.
Grundlagen und Grundsätze der funktionalen Prüfung Nutzerorientierung: Fokus auf tatsächliche Nutzbarkeit, Flexibilität und Komfort.
Prozessorientierung: Einbindung der betrieblichen Abläufe und Schnittstellen.
Rechts- und Normkonformität: Berücksichtigung aller einschlägigen gesetzlichen, arbeitsschutzrechtlichen, technischen und betrieblichen Vorgaben.
Betreibersicht: Frühzeitige Integration der Anforderungen der Betreiberverantwortung und Lebenszykluskostenbetrachtung.
Ganzheitlichkeit: Berücksichtigung aller FM-Services, technischer Anlagen, Servicewege und Unterstützungsprozesse.
Vorbereitende Analyse Abgleich des Raum- und Funktionsprogramms mit den betrieblichen Anforderungen.
Definition von Nutzungsszenarien, Betriebsabläufen und kritischen Funktionen.
Sammlung und Sichtung aller Ausführungspläne, TGA-Pläne, Leistungsverzeichnisse.
Checklisten- und Plananalyse Einsatz strukturierter Checklisten für alle Raumtypen und FM-Services.
Visuelle Prüfung der Pläne hinsichtlich Maßhaltigkeit, Funktionalität, Erreichbarkeit, Zugänglichkeit und Anordnung.
Prüfung der Wegeführung, Erschließungssystematik, Reinigungsfreundlichkeit, Barrierefreiheit, Serviceintegration.
Schnittstellen- und Ablaufprüfung Analyse der Interaktionen zwischen Hauptnutzung und FM-Prozessen.
Abstimmung mit IT, Sicherheit, Reinigung, Entsorgung, Instandhaltung, Gastronomie etc.
Durchspielen typischer Abläufe anhand von Nutzungsszenarien.
Dokumentation und Bewertung Protokollierung aller Mängel, Defizite, Verbesserungsvorschläge.
Klassifizierung nach Priorität (z. B. sicherheitskritisch, wirtschaftlich relevant, komfortsteigernd).
Freigabe- oder Korrekturempfehlung zur Weiterbearbeitung.
Bewertungskriterien der Prüfung Verhältnis von Nutzfläche zur Gesamtfläche, Vermeidung von Über- oder Unterdimensionierungen.
Belichtung, Akustik, Raumklima, Tageslichtversorgung, Möblierbarkeit.
Eignung für Reinigung, Wartung, Entsorgung, Bewirtschaftung, Medienversorgung.
Sichere und einfache Erreichbarkeit technischer Anlagen und Funktionsflächen.
Einhaltung von Normen, Fluchtwegen, Sicherheitsanforderungen, Prüfpflichten.
Modularität, Anpassungsfähigkeit, Erweiterbarkeit von Flächen und Strukturen.
Anordnung und Versorgungsfähigkeit aller FM-Services und deren Betriebsabläufe.
Energieversorgung, Reinigungsfreundlichkeit, Entsorgungslogistik, Wasserverbrauch.
Reinigung & Housekeeping Reinigungsräume pro Etage mit Wasseranschluss, Ausguss, Stauraum, abschließbar.
Robuste, glatte, pflegeleichte Oberflächen; keine schwer zugänglichen Ecken, ungewollte Nischen.
Reinigungsfreundliche Beläge, wischbeständige Wandoberflächen.
Zentrale Reinigungslager und Entnahmestellen für Putzmittel, Maschinen, Textilien.
Trennung von reinem/unreinem Bereich z. B. in Laboren und Küchen.
Wegekonzepte für störungsfreie Reinigung ohne Kreuzung mit Nutzern.
Technisches Gebäudemanagement & Instandhaltung Technikräume mit normgerechtem Zugang, Wartungsfreiheit, Ausstauschbarkeit schwerer Bauteile.
Reserveflächen für Nachrüstung oder Erweiterung technischer Anlagen.
Laufstege, Revisionsöffnungen, Wartungspodeste, Aushebevorrichtungen.
Trennung von Betrieb und Servicezugängen, idealerweise eigene Haustechnikzugänge.
Werkstattbereiche, Lagerräume, Büroarbeitsplatz für Haustechnikteam.
Energie- und Medienversorgung Zentrale Energieversorgung (Strom, Wärme, Kälte) mit Redundanzen, Monitoringfähigkeit.
Netzanschlussräume, Technikzentralen, Zähler- und Steuerungseinheiten.
Medienversorgung für Labor, Produktion, Gastronomie (Gas, Druckluft, Reinstwasser etc.).
Zukunftsfähigkeit durch Leerrohre, Reservetrassen, modulare Verteilsysteme.
Abfall- und Entsorgungslogistik Entsorgungsräume auf jeder Etage für Zwischenlagerung von Papier, Restmüll, Wertstoffen.
Zentrale Müllsammelstelle mit ausreichender Kapazität, Belüftung, Kühlung, Andienung für LKW.
Gefahrstofflager für Laborabfälle, Sondermüll.
Trennung von Entsorgungs- und Nutzerwegen, Vermeidung von Störungen.
Sicherheit, Objektschutz & Zutritt Zutrittssysteme mit Kartenlesern, Vereinzelungsanlagen, Biometrie bei Bedarf.
Kamerasysteme, Einbruchschutz, Fluchtwegüberwachung.
Sicherheitsleitstelle oder Empfang mit zentraler Übersicht.
Notstromversorgung für sicherheitsrelevante Systeme.
Empfangs-, Post- und Logistikdienste Empfangsbereich mit direkter Sichtbeziehung, Besucherführung, Rückzugsbereich.
Poststelle nahe Anlieferung, ggf. mit Lagerfläche für Büromaterial, Pakete.
Lagerflächen für interne Transporte, Umzüge, Veranstaltungstechnik.
Serviceaufzüge, Transportwege, Verteilerstellen auf Etagen.
Betriebsgastronomie Produktionsküche mit getrennten Bereichen für Vorbereitung, Ausgabe, Spülung.
Kühlräume, Trockenlager, Fettabscheider, getrennte Müllführung.
Ausgabe- und Speisebereiche mit guter Akustik, Wegeführung, Rückgabesystem.
Sozialräume für Küchenpersonal, Evakuierungs- und Hygienekonzepte.
Außenanlagenpflege & Winterdienst Geräte- und Fahrzeuglager, Streugutbehälter, Wasseranschlüsse außen.
Bewegungsflächen ohne Engstellen, Befahrbarkeit für Räumfahrzeuge.
Schneeräumrouten, Entwässerungskonzept, Wind-/Wetterschutz an Eingängen.
Lager für Grünschnitt, Reinigungsgeräte, Parkplätze für externe Dienstleister.
Prüfung der Ausführungsplanung auf reibungslose Schnittstellen zwischen verschiedenen FM-Services (z. B. Reinigung ↔ Entsorgung),
zwischen FM-Services und Nutzern (z. B. Reinigung ↔ Laborbetrieb),
zwischen FM und TGA (z. B. Instandhaltung ↔ technische Anlagen),
zwischen FM und IT (z. B. Gebäudeautomation, Zutritt, digitale Meldesysteme),
zwischen FM und Dienstleistern (z. B. Lieferzonen, externe Prüfungen).
Ergänzend erfolgt die Erstellung einer Schnittstellenmatrix mit Verantwortlichkeiten und Informationsflüssen.
Dokumentation und Nachverfolgung Prüfprotokolle mit klaren Abweichungen, Maßnahmenvorschlägen, Verantwortlichkeiten.
Ampelbewertung: grün (in Ordnung), gelb (optimierbar), rot (kritisch).
Fotodokumentation, Planmarkierungen, Kommentierungen.
Integration der Ergebnisse in Planungsanpassung, Ausführungsfreigabe und Betreiberhandbuch.
Empfehlungen zur Umsetzung Frühzeitige Einbindung des FM und aller relevanten Dienstleister.
Planungsworkshops mit Fokus auf betrieblichen Alltag und Nutzererleben.
Nutzung von digitalen Modellen und Begehungen (BIM, 3D-Viewer, Mock-ups).
Aufbau eines projektbezogenen Prüfteams mit Facility Manager, Sicherheitsbeauftragtem, Reinigung, IT, TGA-Planern, Bauherr.
Definition von Freigabekriterien und Planungstoleranzen.
