Ausgewählte Bereichstypen

In Deutschland regelt die Baunutzungsverordnung (BauNVO) die bauliche Nutzung von Grundstücken. Sie basiert auf § 9a des Baugesetzbuches - BauGB und gilt als städtebaurechtliche Rechtsverordnung. Sie konkretisiert die in den Bauleitplänen (Flächennutzungsplänen, § 5 BauGB und Bebauungsplänen, § 8 und 9 BauGB) möglichen Festsetzungen der Gemeinden. Besonders wichtig sind die Vorschriften über die verschiedenen Baugebiete, wie zum Beispiel Wohngebiete und Gewerbegebiete, und die in ihnen zulässigen baulichen Nutzungen.

Für die Bebauung vorgesehene Flächen werden in Bauflächen (bezogen auf den Flächennutzungsplan) und Baugebiete (im Bebauungsplan konkretisiert) unterteilt.

• Wohnbauflächen W

• Gemischte Bauflächen M

• Gewerbliche Bauflächen G

• Sonderbauflächen S

• Kleinsiedlungsgebiet WS, § 2 BauNVO

• reines Wohngebiet WR, § 3 BauNVO

• allgemeines Wohngebiet WA, § 4 BauNVO

• besonderes Wohngebiet WB, § 4aBauNVO

• Dorfgebiet MD, § 5 BauNVO

• Mischgebiet MI, § 6 BauNVO

• Kerngebiet MK, §7 BauNVO

• Gewerbegebiet GE, § 8 BauNVO

• Industriegebiet GI, § 9 BauNVO

• Sondergebiet SO, § 10 und 11 BauNVO

Es werden in den Paragraphen die Nutzungen, teilweise auch Nutzungskombinationen genannt, die im jeweiligen Gebietstyp zulässig sind.

Das Maß der baulichen Nutzung bestimmt sich gemäß § 16 bis § 21a grundsätzlich nach den im Bebauungsplan vorgesehenen Richtwerten. Diese sind im Einzelnen:

• Höhe baulicher Anlagen, § 18:
  gibt an, wie hoch eine bauliche Anlage in Relation zu einem Bezugspunkt sein darf (zum Beispiel ab Oberkante der Straße),

• Grundflächenzahl (GRZ), § 19:
  gibt an, wie viel Grundfläche in Relation zur Grundstücksfläche bebaut werden darf.
  (Beispiel: Die GRZ beträgt bei einer Grundstücksgröße von 300 m² 0,6, d.h. es dürfen maximal 180 m² überbaut werden.)

• Geschossflächenzahl (GFZ), § 20:
  gibt, wie viel Geschossfläche (die Grundfläche aller Vollgeschosse) in Relation zur Grundstücksfläche zulässig ist.

Die Bauweise (§ 22) kann im Bebauungsplan festgesetzt sein. Differenziert wird zwischen offener und geschlossener Bauweise.

• Offene Bauweise:
  Bauwerke sind mit beiderseitigem seitlichem Grenzabstand und einer Maximallänge von 50 m zu errichten.

• Geschlossene Bauweise:
  Bauwerke werden ohne seitlichen Grenzabstand errichtet.

In Bebauungsplänen besteht die Möglichkeit, eine abweichende Bauweise durch detailliertere Regelungen festzulegen. Gemäß § 23 können im Bebauungsplan Baulinien, Baugrenzen und Bebauungstiefen festgelegt werden. Die übliche Vorgehensweise bei den meisten Bebauungsplänen ist die Festlegung von Bauflächen mittels Baulinien und -grenzen, die als „Baufenster” bezeichnet werden. Diese bestimmen die überbaubare Grundstücksfläche, den Abstand zur Straße und die maximale Bebauungstiefe. Das Hauptgebäude oder die Hauptnutzung befindet sich innerhalb dieses Baufensters, wobei es oft einen gewissen Spielraum gibt. In manchen Fällen kann jedoch Wert auf eine strikte Bauflucht gelegt werden, wodurch die Baufenster enger gestaltet werden. Abhängig von den Festlegungen können Nebengebäude und Garagen außerhalb des Baufensters erlaubt sein. Es gibt jedoch keine Verpflichtung, die gesamte Fläche des Baufensters zu nutzen. Die maximale Überbauung wird weiterhin durch die GRZ bestimmt. Im Gegensatz zur Baugrenze, von der man abweichen kann, muss an einer Baulinie direkt gebaut werden. Solche Baulinien werden oft in Gebieten mit Blockrandbebauung verwendet, wo eine strikte oder einheitliche Bauflucht notwendig ist. Die Festlegung von Bebauungstiefen, die beispielsweise von einer Straße aus gemessen werden, ist selten, da sie im Grunde einer parallel nach hinten verschobenen Baugrenze entspricht.

Die VDI Richtlinie 3644 „Analyse und Planung von Betriebsflächen - Grundlagen, Anwendung und Beispiele“ ist ein bewährtes Werkzeug für den Umgang mit Flächen. Das Verfahren wird sowohl für die rechnerische Dimensionierung, wie für die Definition eines Flächensystems bei Neuplanungen, Erweiterungsplanungen, aber auch für Fabrikschließungen und / oder -verlagerungen benutzt. Ebenso ist es ein Instrument zur Analyse vorhandener Fabrikflächen, besonders, wenn Produktänderungen und / oder Strukturwandel anstehen. Die Nutzflächen werden danach in drei wesentliche Blöcke unterteilt:

• Produktionsbereich gesamt,

• Lagerbereich gesamt und

• Bürobereich gesamt.

Wenn gewerbliche Flächen vermietet werden, erfolgt die Vermietung meistens gemäß der Richtlinie gif MF-G für Büro- und Einzelhandelsflächen oder in Anlehnung an gif MF-G für alle anderen vermieteten Nutzungsarten, mit Ausnahme von Wohnflächen.

Die Richtlinie trägt den Titel „Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF-G)“ und stammt von der gif, der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. In Abstimmung mit dem DIN-Normenausschuss Bau DIN 277 wurde sie entwickelt und basiert auf der DIN 277. Diese Richtlinie legt fest, welche Flächen zur Mietfläche gehören und welche ausgeschlossen sind. Zudem regelt sie die anteilige Zuordnung gemeinschaftlich genutzter Flächen zu den Mietern. Daher unterscheidet sie zwischen den Flächen, die einem Mieter direkt zugeordnet sind, und den Flächen, die gemeinschaftlich genutzt werden. Die MF-G definiert die folgenden Flächenarten:

• Keine Mietfläche (MF-0):
  Technische Funktionsflächen, TF
  einige Verkehrsflächen, VF
  (feste und bewegliche Treppenläufe und Rampen sowie deren Zwischenpodeste, Aufzugsgrundfläche je Haltestelle; Fahrzeugverkehrsflächen; Wege, Treppen und Balkone mit überwiegender Flucht- und Rettungsfunktion)
  Konstruktions-Grundflächen, KGF
  (Außenwände, Grundflächen von aufgehenden Bauteilen mit statischer Funktion, Grundflächen der Umschließungswände von TF und VF der MF-0, Grundflächen von Installationskanälen und -schächten der KGF)

• Mietfläche mit exklusivem Nutzungsrecht (MF-G 1) sind einem bestimmten Mieter zuzuordnen

• Mietfläche mit gemeinschaftlichem Nutzungsrecht (MF-G 2) werden typischerweise mehreren oder allen Mietern zugeordnet.

Das folgende Bild zeigt die gebräuchlichsten Flächenarten bei der Vermietung

Die Wohnflächenverordnung legt die Wohnflächen in Deutschland fest und bestimmt, wie sie berechnet werden. Ursprünglich war die Wohnflächenverordnung für den öffentlich geförderten Wohnraum konzipiert, sie dient jedoch auch als Grundlage für die Mietflächenberechnung bei nicht preisgebundenen Wohnungen sowie bei der Vermietung und beim Verkauf von Eigentumswohnungen. Dies liegt daran, dass es für diese Wohnungen keine spezifische gesetzliche Regelung zur Flächenberechnung gibt. Die Wohnflächenverordnung basiert auf der ehemaligen II. Berechnungsverordnung (II. BV, § 42-44) und hat diese ersetzt.

• Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören

• beheizbare Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume, wenn sie ausschließlich zu einer Wohnung gehören

• Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu einer Wohnung gehören (Anrechnung in der Regel zu einem Viertel der Fläche, höchstens jedoch zur Hälfte)

• Auch Balkone, Terrassen oder Raumteile, die niedriger als zwei Meter sind, dürfen in bestimmten Anteilen zur Wohnfläche hinzugerechnet werden.

• Ein genereller Abzug für Putz in Höhe von 3 % ist nicht mehr vorgesehen, da die Wohnfläche nach lichten Maßen zu berechnen ist. In die Flächenermittlung können jetzt auch Erker und Wandschränke einbezogen werden (selbst wenn die Grundfläche kleiner 0,5 m² ist).

• Auch die Grundflächen von Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen werden berücksichtigt, wenn ihre Höhe unter 1,5 m und ihre Grundfläche unter 0,1 m² bleibt, weil sie dann als Ablagemöglichkeit nutzbar sind.

• Flächen unter Treppen werden als Wohnfläche gewertet, sobald sie höher als 1 m sind. Jedoch wird bis zur Höhe von 2 m nur die Hälfte angerechnet. Erst ab 2 m Höhe zählen diese Flächen ohne Abzug.

• Nicht beheizbare Wintergärten werden zur Hälfte als Wohnfläche angerechnet.

• Der Abzug von pauschal 10 % bei Gebäuden mit nur einer Wohnung entfällt.

• Nicht zur Wohnfläche gehören die Grundflächen folgender Räume:
  - Zubehörräume (Keller-, Abstell- und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung)
  - Garagen
  - Räume, die nicht bezüglich ihrer Nutzung den Anforderungen des Bauordnungsrechts genügen
  - Geschäftsräume.

Die Verkehrswegefläche stellt die Fläche für Verkehrswege im Raum dar, die für den innerbetrieblichen Personenverkehr und Materialtransport erforderlich ist.

• Alle Verkehrswege, die von mehreren Personen genutzt werden, gelten auch als Fluchtwege.

• Generell gilt: Verkehrswege sind mind. 0,80 m breit und werden von anderen Flächen im Raum nicht überlagert.

• Für die Mindestbreite von Verkehrswegen von 0,80 m sieht DIN 4543-1 zwei Ausnahmen vor:
  - Verbindungsgänge zum persönlich genutzten Arbeitsplatz, die nur von einer Person regelmäßig genutzt werden, müssen lediglich 0,60 m breit sein.
  - "Betätigungselemente bau- und haustechnischer Einrichtungen" müssen frei zugänglich sein. Die dafür ggf. notwendigen Bedienwege (= Zugänge zu Fenstern, regulierbaren Heizkörpern etc.) haben gemäß BGI 5050 eine Mindestbreite von 0,50 m.

• Überlagerungen von Verkehrswegeflächen mit anderen Flächenarten sind in zwei Fällen zulässig:
  - Bei Verbindungswegen zum persönlich zugewiesenen Arbeitsplatz. Diese dürfen sich mit Möbelfunktionsflächen und Benutzerflächen dieses Arbeitsplatzes überschneiden.
  - Überlagerungen von Verkehrswegeflächen sind darüber hinaus mit Benutzerflächen von allgemein genutzten Schränken zulässig. Voraussetzung ist jedoch, dass die verbleibende Durchgangsbreite - bei geöffneten Türen und voll ausgezogenen Einbauten -mindestens 0,80 m ist.

• Flächenbereitstellungskosten:
  Das sind alle Kosten, die tatsächlich aufzuwenden sind (Investitionen), um benötigte Flächen in der gefordertenGröße (Quantität) und Ausstattung (Qualität) für diebeabsichtigte Nutzung bereitzustellen. D.h.
  - Bau- und Baunebenkosten,
  - Umbau- bzw. Erweiterungskosten,
  - Erwerbs- und Erwerbsnebenkosten,
  - Bauunterhaltskosten (im Sinne des Funktionserhalts Instandsetzung, Modernisierung, Sanierung),
  - Miet- bzw. Leasingkosten

• Flächenbewirtschaftungskosten:

  Hierbei handelt es sich um wiederkehrende Kosten für die Flächen. Das sind im Einzelnen:

• Abschreibung (Eigentümer)

• Verwaltungskosten (Eigentümer)

• Ausfallwagnis (Vermieter)

• Betriebskosten (Eigentümer)

• Instandhaltungskosten (Eigentümer)

• Mietnebenkosten (Mieter - flächenbezogen und verbrauchsabhängig)

• Servicekosten (Mieter und Selbstnutzer) z.B.
  - Kosten für Reinigung,
  - Bewachung,
  - nutzungsbezogene Energiekosten.

Bei Investitionskosten für ein Gebäude auf einem Grundstück kommt die allgemein übliche DIN 276-1 „Kosten im Hochbau“ zum Einsatz. Sie dient der Kostenplanung und insbesondere der Ermittlung und Gliederung von Kosten. Sie bezieht sich auf die Kosten für den Neubau, bauliche Erweiterungen, den Umbau und die Modernisierung von Bauwerken sowie die damit verbundenen projektbezogenen Kosten.

• Kostenrahmen

• Kostenanschlag

• Kostenschätzung

• Kostenfeststellung.

• Kostenberechnung

• 100 Grundstück

• 500 Außenanlagen

• 200 Herrichten und Erschließen

• 600 Ausstattung und Kunstwerke

• 300 Bauwerk - Baukonstruktionen

• 700 Baunebenkosten.

• 400 Bauwerk - technische Anlagen

• 310 Baugrube

• 336 Außenwandbekleidungen, innen

• 361 Dachkonstruktion

• 337 Elementierte Außenwände

• 362 Dachfenster, Dachöffnungen

• 330 Außenwände

• 338 Sonnenschutz

• 363 Dachbeläge

• 331 Tragende Außenwände

• 339 Außenwände, sonstiges

• 364 Dachbekleidungen

• 332 Nichttragende Außenwände

• 340 Innenwände

• 369 Dächer, sonstiges

• 320 Gründung

• 333 Außenstützen

• 350 Decken

• 370 Baukonstruktive Einbauten

• 334 Außentüren und -fenster

• 360 Dächer

• 390 Sonstige Maßnahmen für Baukonstruktionen

• 335Außenwandbekleidungen, außen

Unter bestimmten Umständen, wie bei einer Modernisierung, erlaubt die DIN 276-1 eine ausführungs- oder gewerkeorientierte Gliederung der Kostenermittlung. Das bedeutet, die Kosten werden statt nach Bauteilen (z.B. Wände und Decken) nach Gewerken (z.B. Trockenbau und Mauerwerksarbeiten) gegliedert. Diese Gliederung vereinfacht die vom Planer gemäß HOAI zu leistende Kostenverfolgung zwischen Kostenberechnung (in der Entwurfsphase) und dem Kostenanschlag (in der Vergabephase der Aufträge).

Eines der bewährten Mittel, um Gewerbe- bzw. Produktionsflächen bereitzustellen, ist der Immobilienerwerb. In diesem Fall entstehen insbesondere Erwerbskosten. Diese Kosten unterteilen sich in

• Erwerbskosten (Kaufpreis) und

• Erwerbsnebenkosten
  - Grunderwerbssteuer,
  - Maklercourtage,
  - Notargebühren
  - Finanzierungskosten, usw.).

Im Falle einer Anmietung von Flächen entstehen Kosten zu unterschiedlichen Zeitpunkten:

• einmalige Kosten vor Mietbeginn
  (Vorauszahlungen, Kautionen, Mieterausbaukosten, usw.)

• laufende Kosten
  - als Kaltmiete (oder Leasingkosten)
  - plus Vorauszahlungen für die zu erwartenden Mietnebenkosten (Abschlagszahlungen für Betriebskosten)

• Nebenkostenabrechnung (Nachzahlung oder Erstattung von Kosten gemäß detaillierter Abrechnung bzw. entsprechend des tatsächlichen Verbrauchs).

Oft wird die DIN 276 verwendet, um die Kosten im Facility Management zu strukturieren. Wie wir im vorherigen Abschnitt gesehen haben, gliedert diese Norm jedoch die Kosten für den Neubau. Für das Facility Management muss also eine andere Norm angewendet werden, um die Kosten zu strukturieren. Es handelt sich dabei um die DIN 18960 "Nutzungskosten im Hochbau".

Diese Norm erfasst alle regelmäßigen und unregelmäßigen Kosten für Gebäude inklusive ihrer Grundstücke von Beginn ihrer Nutzung bis zu ihrem Abriss. Die DIN 18960 bietet eine Kostengliederung, die der wirtschaftlichen und kostentransparenten Planung, Herstellung, Nutzung und Optimierung von Bauwerken dient. Sie bildet die Grundlage für die Kostenkontrolle und für Entscheidungen in den Bereichen Planung, Vergabe und Ausführung. Die Kostenermittlung ermöglicht den Nachweis der voraussichtlichen oder entstandenen Nutzungskosten und die Bildung von Kostenkennwerten für das Benchmarking. Siehe auch FM-Buch Teil 2, Abschnitt "Strategisches FM als Kostensammelstelle".

Die Nutzungskostenplanung muss nicht nur bei der Planung von Neubauten berücksichtigt werden. Sie ist auch relevant bei Veränderungen von Objekten, wie Erweiterungsbauten, Umbauten, Modernisierungen sowie beim Abbruch und der Beseitigung von baulichen Anlagen. Immer dann, wenn durch die Bildung, Bewertung und Auswahl von Varianten eine Optimierung angestrebt wird, sind quantifizierbare Eigenschaften einer baulichen Anlage, eines Bauteils oder einer Anlagengruppe relevant. Betrachtungen können sich auf die Geometrie und die Hüllfläche eines Gebäudes oder auf ein bestimmtes Bauteil, wie die Fassade, beziehen.

Die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Objekts bestimmt die Betrachtungsdauer der Kosten. Die technische Lebensdauer seiner Bestandteile, also der Bauteile und Anlagengruppen, wird bei der Planung und Instandhaltung auf den betrachteten Zeitraum abgestimmt. Die Auswahl geeigneter Bauteile und Anlagengruppen erfolgt unter Berücksichtigung der Substitution von Baukosten und Folgekosten, insbesondere im Betrieb und bei der Instandsetzung.

Ein gutes Beispiel für den Vergleich von Nutzungskosten sind Installationen für die Dachentwässerung. Als Materialien stehen zum Beispiel Kupferblech oder Zinkblech zur Auswahl. Über einen längeren Betrachtungszeitraum, wie 50 Jahre, erweisen sich die Bauteile aus Kupferblech trotz höherer Baukosten und längerer technischer Lebensdauer als kostengünstiger im Vergleich zu denen aus Zinkblech. Bei einer kurzen Betrachtungsdauer, etwa 10 Jahre, kann das Zinkblech jedoch wirtschaftlicher sein.

Vor Beginn der Planung ist die Festlegung von Nutzungskosten ein nützliches Werkzeug. Sie wird als "Festlegung der Nutzungskosten als Zielgröße für die Planung, bezogen auf einen bestimmten Betrachtungszeitraum innerhalb der Nutzungsdauer" definiert. Sie stellt für ein Gebäude eine erhebliche Herausforderung für alle an der Planung Beteiligten dar. Die Nutzungskosten orientieren sich beispielsweise an der Gliederungsstruktur gemäß DIN 276 (Nutzungskostengruppen) und umfassen:

• Zinsen

• Abschreibungen

• usw.

• Personalkosten

• Sachkosten

• das Technische Gebäudemanagement

• das Infrastrukturelle Gebäudemanagement

• das Kaufmännische Gebäudemanagement

• Baukonstruktion

• Technische Gebäude Ausstattung (TGA)

Es werden nach DIN 18960 fünf Stufen der Nutzungskostenermittlung unterschieden und als „Besondere Leistungen“ der Planung gemäß der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) beauftragt:

Die Genauigkeit der Vorhersage der zu erwartenden Nutzungskosten hängt vom aktuellen Planungsstand und seiner Detailtiefe ab. Sie hängt auch von den verfügbaren detaillierten Informationen über die Qualitäten der baulichen und technischen Ausführungen ab. Die GEFMA-Richtlinie „Kostenrechnung im Facility Management“ kann als Grundlage für die Kostenerfassung dienen. Wer den Planern keine konkreten Angaben machen kann, wird nicht von einer zuverlässigen Vorhersage der Nutzungskosten profitieren. Wenn man diese Berechnung nicht ausdrücklich anfordert, wird man wahrscheinlich auch darauf verzichten müssen. Die Nutzungskosten variieren je nach Art der Gebäudenutzung, Baujahr, Standort, Qualität der Gebäudekonstruktion und der technischen Gebäudeausstattung. Die Kosten steigen mit dem Grad der Technisierung. Während der Betriebsphase des Gebäudes beeinflussen das spezifische Nutzerverhalten und die Qualität der Verträge (wie Lieferverträge für Energie, Wartungsverträge und Serviceverträge für Reinigung) die Kosten. Kurz gesagt, die Nutzungskosten entsprechen den FM-Kosten. Es ist entscheidend für das Unternehmen, diese Kosten im Voraus zu kennen.

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt die Berechnung der wiederkehrenden Betriebskosten und wird in der Praxis oft im privaten Wohnungsmarkt verwendet, obwohl sie ursprünglich für den sozialen Wohnungsbau und den steuerbegünstigten freien Wohnungsbau konzipiert wurde. Die BetrKV hat die II. Berechnungsverordnung (II.BV) ersetzt. Für ältere Mietverträge gibt es keine Änderungen.

• Prüfung von vorhandenen Bestandsflächen

• Prüfung neuer Flächen vor Anmietung bzw. Kauf

• Prüfung einer vorliegenden Flächenneuplanung.

Die Flächenanalyse hat den Zweck, Erkenntnisse zu gewinnen, Schwachstellen zu identifizieren und potenziellen Handlungsbedarf zu bestimmen. Sie bietet eine umfassende Betrachtung, die den Wert und die Wirtschaftlichkeit der Fläche berücksichtigt. Abhängig von der jeweiligen Situation gibt es verschiedene Ziele, die mit einer Flächenanalyse und -bewertung verfolgt werden.

• Aufdecken qualitativer Mängel

• Identifikation von Reserveflächen

• Vermeidung von ungünstig ausgenutzten Flächen, ggf. von Leerstand

• Freisetzung von überflüssigen Flächen

• Verbesserung der Flächenwirtschaftlichkeit

• Feststellung der qualitativen und quantitativen Eignung der Fläche

• Bewertung der Wirtschaftlichkeit, inkl. Flächenwirtschaftlichkeit

• Identifizierung des besten mehrerer vorliegender Angebote

• Argumente für die Vertragsverhandlung

• Bewertung der Flächenqualität

• Bewertung der Flächeneffizienz

• Aufdeckung von Optimierungspotenzialen

Vor der Flächenanalyse müssen die spezifischen Anforderungen abgestimmt werden. Die Erstellung eines Bewertungskatalogs mit entsprechenden Kriterien und der Möglichkeit zur Wichtung der Kriterien ist hilfreich. Bei neuen Flächen erfordert dies eine Flächenbedarfsplanung.

• Standort und Verkehrserschließung

• Architekturqualität

• Nutzungseinheiten bzw. Mietflächeneinheiten

• Erschließung / Logistik und Sicherheit

• Außenflächen und Stellplätze

• Funktions- und Sonderflächen

• Funktionalität und Flächenorganisation

• Nutzungseignung und -qualität

• Nutzungsflexibilität aufgrund der baulichen und technischen Ausstattung

• Baulicher und technischer Ausstattungsstandard

• Flächennutzungsgrad und ungenutzte Flächen

• Flächenwirtschaftlichkeit

• Belegungskapazitäten in Bezug auf Arbeitsplätze, Maschinen, Geräte, usw.

• Bezugstermin

• Auswertung der bestehenden Flächendaten

• Gesamtkosten bzw. Jahresgesamtmiete.

Das Beispiel veranschaulicht, wie eine solche Bewertung durchgeführt wird. Ein Ampelsystem unterstützt die Entscheidungsfindung. Alternativ kann mithilfe von Punktzahlen, wie dem Schulnotensystem, eine differenziertere Bewertung vorgenommen werden, falls dies erforderlich ist.

Die Flächenoptimierung verwendet die Erkenntnisse aus der Flächenanalyse und -bewertung, um die in der Flächenanalyse festgestellten Mängel oder Schwachstellen zu beheben.

• Optimierung von vorhandenen Bestandsflächen

• Optimierung neuer Flächen vor Bezug nach Anmietung bzw. Kauf

• Optimierung einer vorliegenden Flächenneuplanung.

• Nutzungsoptimierung

• Flächenwirtschaftliche Optimierung.

Bei der Nutzungsoptimierung geht es um die Verbesserung der qualitativen Flächennutzung. Das Hauptziel besteht darin, die Qualität und Funktionalität der Flächen zu steigern. Dabei wird das Gebäude aus der Sicht des spezifischen Nutzers analysiert.

Z. B. werden bei Sonderflächen -etwa bei Schulungs- und Konferenzbereichen - die

• Größe

• Nutzungsqualität

• Möblierbarkeit

• technische Ausstattung

• Nutzungsflexibilität

• Lage

• und Anordnung

in Bezug zu anderen (vergleichbaren) Flächen untersucht.

Bei Neuplanungen sind weitere Kriterien von Bedeutung, wie z.B. die Erschließung und Logistik im Gebäude.

• Optimierung der Arbeitsprozesse (in der Produktion sowie im Büro)

• Verbesserung der funktionalen Bezüge von Nutzflächen zueinander

• Verbesserung der organisatorischen Anordnungen z.B. von Organisationseinheiten (Arbeitsgruppen oder Abteilungen) zueinander, von Funktionsflächen zu Organisationseinheiten, von Funktionsflächen innerhalb des Gebäudes

• Optimierung der Erschließungs- und Logistikwege.

Flächenwirtschaftliche Optimierung zielt auf die Verbesserung der Flächenausnutzung ab. Das Hauptziel ist die Reduzierung des Flächenverbrauchs, sowohl insgesamt als auch pro Nutzungseinheit. Durch diese Optimierung werden in einem bestehenden Gebäude Flächen eingespart oder für andere Zwecke, wie zusätzliche Arbeitsplätze oder Besprechungsräume, freigegeben. Dadurch können Mietkosten gesenkt oder Investitionen in neue Flächen reduziert werden. Anbieter von Flächen, sei es ein Investor oder Vermieter, steigern durch die flächenwirtschaftliche Optimierung die Attraktivität ihrer Immobilie für potenzielle Mieter oder Käufer, was die Vermarktungschancen des Objekts erhöht.

• die kritische Überprüfung des tatsächlichen Flächenbedarfs für neue Flächen

• der Vergleich mit vorhandenen Arbeitsplatz-, Flächen- und Raumstandards

• die Belegungsverdichtung

• flächensparende Flächen- und Raumorganisationsformen (z.B. Büroraumform Open Space)

• organisatorische Anpassungen (z.B. neue Arbeitsformen wie Non-territoriales Arbeiten, Desk Sharing, zeitweises Arbeiten im Home-Office)

• Verzicht auf hierarchieorientierte Flächenzuschläge bei Arbeitsplätzen

• Flächensynergien (z.B. gemeinschaftliche oder multifunktionale Raumnutzung)

• flächensparende Möblierungen (z.B. Arbeitsplatzmöbel, Einsatz von Rollregalen)

• die intelligente Nutzung von Dunkelflächen

• das Outsourcing von Flächen (z.B. Archivflächen) oder interne Flächen belegender Dienste (z.B. Druck- und Kopierstelle).

Organisatorische Anpassungen können zu Flächeneinsparungen führen, verursachen aber auch Kosten. Change-Prozesse, die oft notwendig sind, bringen eigene Kosten und manchmal Nachteile mit sich. Daher muss man in jedem Einzelfall prüfen, ob die Maßnahme im Gesamtkontext sinnvoll ist, ob sie möglicherweise negative Auswirkungen in anderen Bereichen hat und ob sie wirtschaftlich vertretbar ist.

Eine Verdichtung von Arbeitsplätzen oder ein Wechsel zu flächeneffizienteren Raumorganisationsformen ist nur dann sinnvoll, wenn sie den Arbeitsabläufen gerecht werden. Oft gehen Nutzungsoptimierung und Flächenwirtschaftliche Optimierung Hand in Hand, besonders wenn es um neue Flächen geht.

Die nächsten Bilder präsentieren das Beispiel einer Büroflächenoptimierung in einem Neubauteil und in einem Altbauteil eines Gebäudes. Ursprünglich gab es 33 Arbeitsplätze. Nun werden 48 Arbeitsplätze benötigt. Bezogen auf die reine Bürofläche wurde dies durch die Reduzierung des spezifischen Flächenverbrauchs von 19,2 m² auf 14,9 m² erreicht. Das stellt eine spezifische Flächenreduzierung von 22 % dar. Dieses Ergebnis wurde durch die veränderte Büroanordnung und einige zusätzliche Änderungen erzielt.

• Was sind die geltenden Rahmenbedingungen

• welche organisatorischen Lösungsmöglichkeiten bestehen

• wie sind die baulichen Gegebenheiten

• wie groß wäre der Aufwand für bauliche Veränderungen

• die entsprechenden Investitionskosten

• und die Störung der Arbeitsabläufe?

• Wie wirkt sich das auf die laufenden Kosten aus?

• Wo liegen die momentanen Akzeptanzgrenzen? (Mitarbeiterzufriedenheit, Mitbestimmung …).

Am Ende einer Flächenoptimierung liegt ein Ergebnisbericht vor. Dieser stellt die Vor- und Nachteile der Lösungsvorschläge in Form von Nutzwertbetrachtung und Wirtschaftlichkeitsvergleich dar und bereitet Entscheidungsvorschläge auf. Bei Ausbau oder Planung neuer Flächen sind Teilnahmen an Planungsrunden und Arbeitssitzungen mit Planungsbeteiligten nach der Flächenoptimierung sowie die Mitwirkung der Arbeitnehmervertreter bei der Umsetzung entscheidend für den Erfolg des Prozesses.

Ein zentrales Instrument im Flächenmanagement ist das Flächencontrolling. Es bezieht sich auf Bestandsflächen und ist ein regelmäßig wiederkehrender Prozess. Das Hauptziel ist, bestehende Flächen zu überprüfen, etwa wie viel Fläche einer Abteilung pro Nutzeinheit zur Verfügung steht. Wenn nötig, werden Anpassungen vorgenommen, zum Beispiel das Identifizieren von gering ausgelasteten Flächen oder das Erkennen von zusätzlichem Bedarf.

Das Flächencontrolling liefert auch interne Kennwerte. Diese Kennwerte können intern, beispielsweise zwischen Produktionsbereich A und Produktionsbereich B, oder mit externen Benchmarks verglichen werden. Zudem bietet es wertvolle Erfahrungswerte, die bei der Ermittlung des Flächenbedarfs für die Anmietung neuer Flächen hilfreich sind.

Die interne, verursachergerechte und transparente Verrechnung von Flächen im FM ist eine effektive Methode, um einen Anreiz für einen sparsamen und verantwortungsvollen Umgang mit der Ressource Fläche zu schaffen. Die einzelnen Flächennutzer, wie zum Beispiel Organisationseinheiten, werden als Mieter betrachtet. Das heißt, genutzte Flächen werden dem jeweiligen Nutzer in Rechnung gestellt.

• Welche Flächen werden verrechnet?

• Welche Verrechnungssätze werden angewendet?

Bei den intern zu verrechnenden Flächen bezieht man sich auf die Flächen mit exklusivem Nutzungsrecht der einzelnen Organisationseinheiten und weist den Flächen Kostenstellen zu. Bei Flächen, die von mehreren Organisationseinheiten gemeinschaftlich genutzt werden, wie Eingangshallen, Sanitär- und Verkehrsflächen, haben die einzelnen internen Nutzer nur begrenzte Möglichkeiten zur Flächeneinsparung und daher wenig Anreiz dazu.

Bei von einzelnen Nutzern gemeinschaftlich genutzten Flächen, wie zum Beispiel Besprechungsräumen, strebt man im Rahmen einer internen Leistungsverrechnung eine zeitbezogene Einzelverrechnung an.

• Kaltmietkosten

• Mietnebenkosten

• ggf. Servicekosten (für z.B. Konferenzservice).

Bei der Höhe der Verrechnungssätze setzt man in der Regel marktorientierte Nettomietsätze an. Der Ansatz von Nebenkosten und flächenbedingten Servicekosten wird im Einzelfall mit dem Verrechnungsaufwand verglichen. Da es bei der internen Flächenverrechnung vor allem um den Einspareffekt geht, setzt man im Einzelfall auch eine rein fiktive Miete an.