Abgrenzung von Generalunternehmer- und Nutzerausbauten
Die Planung und Umsetzung eines Flächenmanagementsystems im Rahmen eines Neubauprojekts erfordert eine klare Abgrenzung zwischen den Leistungen des Generalunternehmers (GU) und den Nutzerausbauten. Während der GU die baulichen und infrastrukturellen Grundvoraussetzungen für die Nutzung und flexible Gestaltung von Flächen schafft, erfolgen betriebs- und nutzerspezifische Anpassungen, IT-gestützte Flächenorganisation sowie Arbeitsplatzkonzepte im Nutzerausbau. Dabei kann auch Bestandsausstattung aus einem vorherigen Standort übernommen und in das neue System integriert werden.
Abgrenzung GU & Nutzerausstattung: Klare Strukturen für Flächen und Arbeitsplätze
Der GU stellt die baulichen und infrastrukturellen Grundvoraussetzungen für das Flächenmanagement sicher. Dazu gehören:
Grundlegende bauliche Maßnahmen für Flächenmanagement
Errichtung und Erschließung flexibler Büro- und Nutzflächen gemäß funktionaler Leistungsbeschreibung (FLB)
Bereitstellung von Open-Space- und Einzelbürokonzepten entsprechend der Planungsanforderungen
Grundausstattung mit standardisierten Boden-, Wand- und Deckenverkleidungen
Herstellung der technischen Erschließung für eine flexible Raumnutzung (z. B. Bodentanks, Kabelkanäle, Anschlüsse für Medientechnik)
Infrastruktur für Raumorganisation und Flächennutzung
Integration von modularen Raumtrennsystemen oder vorgerüsteten Trennwandsystemen
Bereitstellung der Grundinstallation für Beleuchtung, Lüftung und Klimatisierung in anpassbaren Nutzungseinheiten
Fluchtwege- und Brandschutzkonzepte für verschiedene Flächenbelegungen
Technische Schnittstellen für IT-gestütztes Flächenmanagement
Installation einer Grundverkabelung für Netzwerk- und Medientechnik
Anschlüsse für Arbeitsplatz- und Besprechungsraumtechnologie
Vorbereitung für IT-gestützte Buchungs- und Belegungsmanagementsysteme
Diese Leistungen gewährleisten die grundsätzliche Nutzbarkeit und Flexibilität der Flächen, ohne auf spezifische betriebliche Anforderungen für digitales Flächenmanagement oder Arbeitsplatzstrategien einzugehen.
Leistungen im Nutzerausbau (inkl. Bestandsumzug) – Beispielhafte Maßnahmen
Der Nutzerausbau umfasst alle betriebsspezifischen Anpassungen, die über die Standardleistungen des GU hinausgehen.
Erstellung und Implementierung eines Flächenmanagementkonzepts
Entwicklung eines digitalen Flächenmanagementsystems zur Optimierung der Raumnutzung
Integration von Arbeitsplatzbuchungssystemen für Shared Desk-Konzepte
Definierte Nutzungsszenarien für verschiedene Flächentypen (z. B. Kollaborationszonen, Ruhezonen, Hybrid-Workspaces)
Digitale Erweiterungen für Flächensteuerung
Implementierung von Sensorik für Arbeitsplatz- und Raumnutzungsanalysen
Integration eines zentralen Buchungssystems für Konferenz- und Besprechungsräume
Verknüpfung von IT-gestütztem Flächenmanagement mit Zutrittskontrolle und Raumbuchungssystemen
Möblierung und ergonomische Arbeitsplatzgestaltung
Aufstellung individueller Möblierung nach betrieblichen Anforderungen
Integration höhenverstellbarer Arbeitsplätze und Akustikelemente für Open-Space-Konzepte
Bereitstellung von mobilen und flexiblen Arbeitsplätzen für hybride Nutzungsszenarien
Integration vorhandener Bestandsausstattung
Übernahme und Anpassung bestehender Flächenmanagement-Software oder Buchungssysteme
Migration vorhandener Arbeitsplatzkonzepte in das neue Nutzungskonzept
Wiederverwendung von Bestandsmöbeln und technischen Installationen aus vorherigen Standorten
Diese Maßnahmen erfolgen durch den Nutzer oder durch spezialisierte Fachfirmen und sind individuell an die betrieblichen Anforderungen, Arbeitsstrukturen und Nachhaltigkeitsziele des Unternehmens angepasst.
Die exakte Abgrenzung zwischen GU- und Nutzerausbau wird in der ausführungsreifen Werkplanung finalisiert. Dabei wird geklärt:
Welche Basisleistungen bereits durch den GU erbracht werden?
Welche betrieblichen Anforderungen durch den Nutzerausbau ergänzt werden müssen?
Welche Bestandselemente übernommen und integriert werden sollen?
Wer für Transport, Installation und Wiederinbetriebnahme der Bestandselemente verantwortlich ist?
Diese Abgrenzung stellt sicher, dass das Flächenmanagement effizient und zukunftssicher integriert wird, ohne dass es zu Unklarheiten, Doppelbeauftragungen oder Koordinationsproblemen kommt.
Durch die beispielhafte Kennzeichnung der Nutzerausbauten wird sichergestellt, dass alle Beteiligten – von der Planung bis zur Umsetzung – eine transparente und eindeutige Zuweisung der Verantwortlichkeiten haben.
